深圳楼价有望年内回落

　　随着特区内可开发土地面积日趋减少、市场对不同楼宇需求的持续旺盛、基础设施的改善和地铁即将开通等因素的刺激，深圳市区内房价指数持续上升，2004年1~4月，我市住宅均价为每平方米5794.5元，比上年同期上涨6.04％。

　　市国土资源与房产管理局公布的数据显示，今年第一季度，我市完成房地产开发投资103.32亿元，较去年同期增长8.79％，增幅比去年同期回落了7.61个百分点。第一季度，深圳市商品房施工面积为2036.88万平方米，比去年同期增加了1.83％；新开工面积达到324.11万平方米，比去年同期增加了9.07％；而商品房竣工面积为172.41万平方米，比去年同期减少了31.64％。该数据显示深圳房地产供应量将在未来一段时间内有所增加，对房价造成降价影响。戴德梁行住宅部经过分析认为，除此之外，影响未来楼市动向的因素还有很多。

　　楼盘品质至关重要

　　一个楼盘是否拥有稀缺的土地资源是决定该楼盘长远价值的最重要依据。这是由土地具有绝对惟一性的特质所决定。一般来说，保值性较强的楼盘可分为三种类型：1.以自然山水景观为主题的豪宅。2.交通便利的高尚住宅社区和地铁上盖物业。3.位处中心区和商业旺区的楼盘。相对于关外地区，深圳市内的城市人口和消费力相对集中，这就决定了罗湖、福田和南山地区的土地保值性更强。

　　除此之外，楼盘本身的质量、户型、容积率、绿化率、小区规划、配套以及物业管理的素质也严重影响物业价值。根据戴德梁行住宅部的调查显示，单身、二人世界和三口之家的置业需求呈三足鼎立之势，各占29％、24％和33％。这表明过去的小户投资型已过于单一化，未来市场对二、三房需求明显。而随着竞争日趋激烈，同户型楼盘或同地段楼盘的数量越多，对于楼盘的性价比也提出了更高的要求。

　　政策调控引导方向

　　深圳市政府2004年计划出让土地1287.05万平方米，出让用地主要集中在宝安和龙岗。房地产业发展重心向关外转移趋势明显加强。很明显，国土部门是为了清理部分企业和个人手上滞留和闲置的土地，进一步消化发展商手上囤积的土地。

　　从去年到现在，央行和银监会相继出台了不少有关房地产方面的金融政策，如去年的121号文件、提高存款准备金率等等。这些政策的出台，引发了房地产界的强烈关注，它表明了金融业开始拉响对房地产投资的警笛。对于资金60％以上来自银行贷款资金的房地产业来说，发展商们不得不变得更加谨慎。为了保证宏观经济整体不至于失衡，国家近期出台的政策日趋严厉，并将逐步在房地产行业产生影响。日前国家强制下调钢材价格的举措也表明，今后原材料价格显然不会继续走高，房地产价格也可能会因此得到有效的控制。

　　三级市场润滑楼价

　　三级市场是对二级市场有效的调剂、补充。随着三级市场的扩大，对二级市场价格存在下拉压力。目前数据显示，二级与三级市场供应总额与购房消费需求基本平衡。但当日后转变为买方市场后，两极分化的情况便会出现。

　　首先，对于占有稀缺资源的保值楼盘，由于无法被其他新建成楼盘取代其固有地位，其价值将越显突出，成为尚未作二次置业的后起之富的必然选择。按照目前水榭花都、波托菲诺等销售情况看，价格仍存在上升的空间，且市场未见饱和。另一方面，在未来众多二三级市场的选择中，那些不具备特性的普通物业将因庞大的市场供应量而引发价格竞争，最终导致彼此相应降价，形成与高价楼盘截然不同的局面。

　　除了上述因素之外，市政和各区政府的地区规划和定位、物业周边社区的成熟程度和旧城改造等也可以对楼价造成影响。据悉，今明两年陆续开工的旧改项目建筑规模就有500万平方米之多，旧城改造对房地产供求关系可能产生颠覆性影响。