主流置业人群30余岁

　　深圳是一个年轻的城市，置业人群年龄相比其它城市来说要小几岁，据多次调查表明深圳主要的置业人群介于30~40岁之间，这一部分人事业有成，具有强烈的置业意愿。

　　此外，30岁以下的置业人群也在不断增长，尤其值得注意的是一批出生于上个世纪80年代的年轻人开始迈入置业阶层。这一个阶层的人出生在中国改革开放的新时代，他们较早接受了来自世界范围的思想和观念，他们的思想、观念及消费模式和以前的人都有较大的不同，或许有些冲动，或许有些轻率，或许有些超前，总之，他们开始置业很可能给深圳地产带来不容忽视的震荡，这需要引起业内的注意。

　　置业观念注重质素

　　随着社会的进步和发展，人们收入和生活水平越来越高，人们对居住的要求也不断变化和提高，在这样的背景下，度假类物业开始热销，第二套住宅愈来愈多，这表现在东部物业开始受到人们的关注，如东海岸、天琴湾、万科17英里，以及心海伽蓝等都成为市场关注的热点产品。说明人们越来越要求居住质素及生活享受，并体现在在二次置业、多次置业和投资置业中。

　　而深圳城市化进程的不断加快，基础设施的改善特别是地铁的兴建更是极大地影响着人们的置业取向，加上部分品牌大发展商在关外成片开发项目，他们建造的楼盘品质和特区内的楼盘基本一致，但容积率往往更低，这就极大地吸引了越来越多的人置业关外，甚至有不少人将第二套住宅选择在关外，人们置业观念的变化无疑将会导致关外房地产加速发展。

　　楼盘配套向高品质发展

　　针对置业主流人群，2004年“成家育子观念”是影响楼盘配套的主要因素。针对置业者的成家意识，开发商大造“成家工程”。成家工程一语双关，一是指结婚买房，准备成家的群体；二是结婚后买房“安家”。其实发展商卖楼就是“卖家”。对深圳大多数移民者来说，楼盘的周边配套就显得重要了。学校、医院等设施是否健全，物业服务是否到位是这部分人关心的。难怪发展商在促销时大打口号：“送孩子一个未来”、“买房等于买教育”等。

　　对于年轻置业者来说，楼盘配套还包括：智能化和先进的物业管理。楼盘是否先进，是否有全面的智能化管理则说明问题。以往的对讲机或声控门已经过时，近年的可视对讲、网上社区、电子商务、智能医院等措施纷纷出现，充分体现网络时代信息传递的速度，也迎合了上班族要求高效率、高质量的家居条件。

　　购买力稳步增长

　　对多数置业者来讲，房价是决定买房的最关键因素。从去年的价格结构看，单价在4000元以下的住宅，占总成交量的29％；单价在4000~6000元的住宅，占总成交量的30％；单价在6000~8000元的住宅，占总成交量的22％；单价在8000~10000元的住宅，占总成交量的13％；单价在10000元以上的住宅，占总成交量的6％。按深圳收入水平对比计算的8000元以下中档及中档以下的住宅占总成交量的80％左右，8000元以上的高档住宅占总成交量的20％左右。价格结构是低价位和中等价位住宅仍占绝大多数。

　　今年的价格结构基本出入不大，随着深圳豪宅的不断涌现，单价8000元以上的住宅有少量增多。

　　从今年的价格波动趋势看，深圳房地产价格持续保持平稳，房价涨跌幅度甚小，2003年上半年，住宅均价为5558元／平米，下半年达到5955元／平米，增长了7％左右，商品住宅价格基本呈上升趋势。而今年前5月全市商品住宅均价为5775元／平米，较去年下半年的均价下降3％左右。

　　虽然深圳楼价略有波动，但是市场的购买力却并未受到影响，从今年的成交数据看，仍较去年有所增长。

　　关注理念消费

　　对房地产的策划和营销来说，受众客户群体的观念起到很大作用。发展商针对不同的受众人群采用不同营销策略。可谓是百变营销，花样翻新，目不暇接。

　　在土地营销到楼盘销售的全程策划的整个过程中，出现了产品营销，完全装修，把尽善尽美的装潢同时送给客户。

　　出现了复合营销，优质营销。在付款方式上，尽量优惠的动作吸引客户。高开高走，统一首期的各种促销手法层出不穷。

　　出现了爆发式销售：例如皇庭世纪的快速销售方式。

　　网络营销：利用互联网等先进传播工具提供远程服务。发展商越来越重视网络的作用，不管是高端住宅还是低端住宅，关内楼盘还是关外楼盘，都非常重视网络营销，并且取得不俗效果。

　　还有内外结合营销：外销与内销相互配合，使楼盘优质口碑相传。港人关注内地楼盘，其价格显得不再是第一位。港人主要关