近来，南山的几个商业项目炒得很热，给人一种感觉，好像南山的商业已经大热。而记者在采访中却发现，今年南山商用物业的热度，未必如个别项目所炒作的那样。实际上，今年南山推出的商业项目供应量比较大，但市场需求一般，目前仍处于供大于求的局面。

　　商业裙楼推盘量大

　　据深圳中原地产策划中心负责南山项目的卞聪介绍，根据他们统计的数据，南山今年商业的推盘量较大，其原因在于，南山住宅推盘量大，而现在兴建的住宅项目，一般都带有商业裙楼或临街商铺，有些大型住宅项目的商业裙楼面积较大，比如滨海之窗等，商业裙楼的面积达到几千平方米。由于对立的商业项目较少，而住宅中商业裙楼的面积较难统计，因此，目前对南山今年商业面积的推盘量并没有一个具体的统计数字。但从带商业裙楼的住宅项目推算，今年商业的供应量也不小。

    目前，南山的商业形态主要以商业裙楼为主，包括近期在推的一些较大型的商业项目如赛格电子市场南山店等，都是在商业裙楼中。此外，还有一部分社区商铺。从经营状况来看，一些位于闹市地带的商业项目经营状况较好，但有一部分社区商铺的经营状况也不尽人意。记者在调查中了解到，后海一些大型社区中的商铺，因人流量不够、商业氛围还没有形成等方面的问题，有些在经营上已经难以为继，出现了商户退租，铺面空置的情况。同致地产商务物业部总监廖宇告诉记者，从大环境来看，南山的投资市场不是很成熟。

　　核心商圈尚未形成

　　置业国际商铺组总监王黎明认为，南山目前还没有形成真正的核心商圈，因为按照目前这种以住宅区为主的城市规划，商业的作用相对弱化，是很难形成大型商圈的。卞聪认为，南山难以形成大型商圈，也有地域上的原因。南山被深南大道、滨海大道、南油大道等纵横交错的许多道路分隔成若干小的区域，在地理上不能连成片，这不利于大型商圈的形成。因此，商业以小型和社区化为主，成为南山商业的特色。

　　南山现有的商业主要集中在南油大道两侧，但分布并不均匀。与福田和罗湖相比，南山商业的辐射范围很小，大约是2-5公里的范围，它的功能只是满足区域内人口的消费，无法向福田和罗湖那样，辐射到全市。卞聪认为。南山的商业目前仍处于路边经济的阶段，这种状况在未来三五年内不会改变。戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司董事总经理程家龙认为，尽管目前南山的商业已有了很大的发展，但从城市文脉的沉淀和商圈形成的历史机遇方面来看，南山仍然是区级的商业中心，无法上升到市级商业中心的地位。

　　西部通道带来转机

　　但是，王黎明和卞聪都认为，如果西部通道投入使用，将对南山的商业产生很大的推动作用。西部通道有可能使一些港人到南山来创业，把公司设在这里，这将带旺南山的写字楼等商用物业的租赁市场，形成繁华的商务中心。在大型写字楼与商务中心的带动下，大批高需求白领的出现，有可能会促进地区商业的发展，催生大型商业项目，从而在需求密集的繁华地段形成核心商圈。

　　因此，西部通道对南山的商业是一个利好，它有望带来南山传统商业形态的改变，强化商业在区域经济中的地位和影响力。卞聪认为，当写字楼和商务中心越来越发达时，南山现有的这种城市和道路格局也可能会随之改变，固有的传统格局会被打破，在此基础上规划出新的大型商业中心。