中心区“商务地产”提升“居住地产”品质

　　众所周知，深圳中心区包括三个部分，即莲花山公园、北片区和南片区。在地理区位上，则由莲花路、新洲路、滨河大道和彩田路四条城市干道围合而成，其中莲花山公园占地194公顷，北片区占地180公顷，南片区占地233公顷。在深圳的战略发展目标定位中，中心区自然是深圳建设国际化大都市的“名片”和“核心”。据悉，深圳的另一个目标定位是成为珠三角城市群以及整个华南区域的核心城市，而这个具有强大辐射能力的核心城市，必须有一个驱动整个区域发展的“城市核心”，该“城市核心”即是中心区。

　　新永基地产研究中心的市场调研显示，深圳中心区的房地产开发经历了两个阶段，即“居住地产”先行，然后才是“商务地产”。在中心区地产区域，除政府投资的城市公共设施像高交会馆、市民中心、会展中心等，商务地产的重要内涵如以办公商务居住为主要功能的物业，像写字楼、商务公寓和酒店等，目前已越来越占据市场主导地位，而居住地产则逐渐退出中心区地产舞台。

    新永基地产研究中心称，商务地产之占据市场主导地位，主要有两方面含义，一是从推出规模上看，目前中心区的“商务地产”已大大超过以前的住宅；二是从楼盘品质上看，“商务地产”正超过以前开发的住宅，成为打造中心区形象的“名片”。根据规划，中心区的居住及其配套设施用地仅占全部用地面积即647公顷的8%左右，建筑面积亦只占全部建筑面积即750万平米的20%左右。如此，住宅仅是中心区的一种补充性和配套性物业，而非功能主体。其结果，目前中心区住宅虽然整体上开发水平较高，但由于受各种因素制约，能代表深圳开发水平的“样板房”并没有诞生在中心区，而“商务地产”则有可能后来居上，在品质上超过住宅。也正因如此，在中心区二手豪宅市场，此前一度膨胀的价格泡沫正被市场这无形的大手挤干，某些入市时每平方米高达15000-20000元左右的楼盘，目前价格已回落至万元以内，纵使中心区正式启动也无法救市，而有些品质极佳的楼盘则相反，其市价一直在持续走高，极适合投资租赁。毕竟豪宅不同于中档以及普通住宅，豪宅自有豪宅的特质。

　　中心区二手豪宅投资价值有待挖掘

　　新永基地产研究中心有关负责人称，目前深圳多个豪宅较集中的片区里，由于中心区是深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政为一体的城市商务、行政和文化中心，且随着全新的音乐厅、图书馆、少年宫、电视中心等标志性文化设施，以及地铁的即将启动，各个地标性建筑的持续推进，中心区整个配套设施已日渐成熟，可谓交通便捷，四通八达。而在这一成熟的大环境里，二手豪宅的投资租赁就显得非常科学明智了。因为在香港以及西方成熟的房地产市场，豪宅一直深受投资者青睐，是投资的一个主要品种。

　　新永基地产研究中心的市场调研还显示，尽管深圳毗临香港，但深港豪宅置业群体一直存在着较大的区别。在香港，豪宅大多为机构和个人投资者拥有，居住者为国外移民、高层管理者、专业人士及其他高收入群体，多数用于出租而较少用于自住；而在深圳，豪宅却大多用于出售，居住者为海归派、私营企业主、企业高层管理者及其他高收入者，多数用于自住。而随着深港融合的加快，港人的豪宅投资理念势必影响深圳人，深圳豪宅的投资价值有待挖掘，尤其中心区二手豪宅市场，其投资潜力十分巨大，值得广大投资客注意。