携手接管不良资产

　　2004年6月21日，金地集团（600383）（以下简称金地）以通讯方式召开董事会临时会议，决定与大摩房地产基金（以下简称大摩），以及上海盛融投资有限公司（以下简称盛融）合作设立公司，共同投资国内的不良资产。

　　6月22日，金地集团对外发布公告说，三家共同设立的项目公司注册资本约为人民币5亿元，其中金地集团出资约7500万元，占注册资本的15％；大摩出资约2.75亿元，占注册资本的55％；盛融出资约1.5亿元，占注册资本的30％。该项目公司将受让中国建设银行的不良资产包，账面总值为28.5亿元人民币。金地公告称上述合作是为了“探索一种新的房地产投资模式，并积累公司在房地产不良资产处置方面的经验”。

　　7月8日，金地集团副总裁、金地北京分公司总经理陈长春向本报记者透露，公司的具体项目运作将在两个月之内全部完成。

　　在陈看来，金地规模化和全国化开发的进程在加快，单纯的发展商角色已经不能满足金地发展的需要，金地已经将自己定位于发展商、投资商、运营商等多重角色，这项业务一定程度上是金地公司发展中的一次战略转型。

　　到目前为止，已宣布与大摩进行项目合作的内地开发商有上海复地、天津顺驰、上海盛融以及深圳金地。

　　据了解，自2002年起，大摩开始涉足中国不良资产收购，前不久购买的建行的28.5亿元资产包是迄今最大最集中的一笔。

　　大摩此前与国内企业合作的地产项目，诸如与上海永业、复地的合作，多为单个房地产开发项目，并以高档写字楼为主。据大摩香港亚太总部新闻发言人张宝玲小姐透露，该公司此次与金地、盛融合作组建项目公司的目的，是“计划通过合资公司陆续收购银行的房地产类不良资产，来加大公司对内地房地产市场的投资力度”。

　　此次3巨头合作备受关注的焦点在于，虽然外资与国内企业合作开发房地产项目已非鲜见，但由全球投行巨头与房地产公司合作直接参与处置银行的不良资产则尚属首次。

　　金地集团于6月22日发布公告后，其股价应声而起。

　　各尽所能　各取所需

　　一位北京开发商说，没想到金地集团会介入不良资产处置。

　　5月31日，建行资产保全部总经理杨小阳在北京正式宣布，建行通过国际竞标方式推出的3个抵债资产包均以较高价格成功出售，其中大摩牵头的投资财团和德意志银行牵头的投资财团在角逐中胜出，前者沽得其中的两个资产包。

　　据建行公布的信息，此次交易涉及的资产包账面价值约为43亿元人民币，其中97％是建设银行近年来所收取的抵债房地产，这些资产包括写字楼、购物中心、酒店、综合物业、住宅公寓、工业物业和建筑空地等多种类型。而其中大摩获得的两个资产包账面价值约为28.5亿元人民币，收购金额仅为8亿多元，资产共计154项，分布在华南和华中地区的30余个城市中。

　　“我们从去年年底就开始关注这个交易。随后大摩的整个投标过程，包括前期投标过程的咨询，相关的文件分析，以及项目资产净值调查，资产的估值，金地都是全程参与的。”一直全盘负责合资业务的陈长春回忆说。

　　建行拍卖不良资产前夕，三方共同分担了相关的各项工作：大摩主要负责国外融资以及细节谈判，并对金地在国内地产界的经验颇为看重，而盛融在成立之初便得到了大摩房地产基金的注资，并将处置国有不良资产作为公司的重要功能。

　　6月8日，大摩新闻发言人向媒体透露，盛融未来将主要关注内地的房地产市场开发，业务包括房地产企业的并购以及一些烂尾楼的回收整合，并透露不久后盛融很可能会吸收熟悉房地产操作的金地加入。

　　半个月后，金地如期加盟，这场酝酿了近8个月的“三巨头牵手”正式落下帷幕。

　　业内专家称，较之于土生土长的国内房地产企业，境外资金对国内房地产真正的赢利空间，包括每一个具体项目的赢利空间的判断是“很差的”，往往需要很多事先规定的指标来体现对项目的把握。而金融机构的人通常习惯于用一些条条框框去衡量已经盖好了的楼盘，但烂尾工程则情况复杂，很多只能靠经验判断。

　　盛融是具有独立法人资格的国有独资的综合性投资公司，注册资本达30亿元，由上海市国资委归口管理。该公司在去年10月成立伊始就介入了一系列有关资产运作和不良资产处置的项目，并将在以后的两年内负责上海市不良资产的处理，具有良好的政府关系。涉及到一些项目的手续和法律程序，具有政府背景的盛融显然有其优势所在。

　　而金地在国内虽属一流规模的房地产大公司，但因为土地储备不足而为投资者所诟