随着物业税、土地年租制、土地债券发行等政策的讨论乃至出台，广东闲置土地现状逐淅进入业界视野。

   6月22日，记者从人民银行广州分行获悉：广东全省4大商业银行以土地作抵押的贷款高达“几百个亿”，其中工商银行土地抵押贷款最多，造成的呆坏账“占了银行呆坏账率的60－70％”。

    而在此前，某专业研究机构向本报记者透露了一个模糊数据，以平方公里为单位，到目前为止广州市尚有闲置土地“两位数中的中下数”。

    化解金融之忧？

    3月24日，广州市政府通过媒体公布了一则消息：自1997年《广州市闲置土地处理办法》推行以来，5年中通过16批（次）清查，共清理过期用地946宗，面积1844公顷，亦即18.44平方公里。

   耐人寻味的是，其中仅2003年一年就清查了768宗。对此，研究机构的专业人士认为，“可能是去年国务院关于土地市场清理整顿的通知一个接着一个催的吧”，并且这些闲置土地“差不多都在银行抵债”。

    惊人的抵债土地黑洞与土地年租制的延缓有着千丝万缕的联系。

    4月中旬，广东省国土资源厅就向媒体透露，广东省将试行土地年租制，同时还将积极探索推行土地股份制、推进发行土地债券。这消息令广州开发商以为，从此可以缓解开发资金的紧张，艰难的融资渠道出现了一线曙光。但将近一个月下来，开发商们并不见政府在土地年租制方面有实质性动作，至于土地债券，则几乎所有的开发商都“不知有汉，无论魏晋”。

    正当对政府土地政策特别敏感的开发商们迷惑不解之际，5月8日，由广东省国土资源厅联合广东省财政厅、广东省地方税务局、中国人民银行广州分行4家单位发出了《关于加快金融机构抵债土地处置的若干意见》，继粤府办［2003］6号文《关于加强房地产市场管理的通知》中“抵债土地闲置两年政府可无偿收回”等关键性条款进行了修订，增加了诸如经营性金融机构抵债土地可申请市、县土地储备机构收购，也可申请调换其他同等价值的土地等新内容，消解了4大商业银行对抵债土地被无偿收回后损失更大的忧虑。

    这一招，把关于土地年租制的疑问微妙地转移到了金融机构。

    掀开土地黑洞的盖子

    从全省各种渠道汇总上来的信息表明，尽管开发商们乃至各大商业银行都对土地年租制翘首以盼，但广东目前迅速推行土地年租制“确实存在很大的阻力”，暨南大学金融研究所李艳红教授认为“条件不成熟”，广东省国土资源厅办公室综合科科长张晓锋甚至并不讳言“阻力直接来自于一些地方政府的抵制”。

    据李艳红教授分析，抵债土地“黑洞很大，带有很大的欺骗性，沉淀的资金会远远超出原来的估计”，造成黑洞的原因“正是一些地方政府在经营性土地用地审批上手续不合法规”，有些地方政府“怕暴露问题，总想捂着”，希望“有一个缓冲期”。一旦实行土地年租制，“土地黑市”问题“就会立马掀开盖子，不守法规的政府部门就会陷入尴尬的境地”。

    戴德梁行研究顾问部副董事黎庆文则从技术层面上分析了“土地黑市”的形成机制。据他分析，除了体制上的原因外，还与国内没有规范的土地中介机构，以及国内房地产（土地）估价师利益驱使、土地买卖中各方牵涉的法律责任不明确等密切相关。

    由于法律责任不明，房地产（土地）估价师在估价时就会存在很大的随意性。如果房地产（土地）估价师因为受利益驱使，故意把地价估高，而发展商凭此去向银行贷款，如果几年后开发出的楼盘价格与设想中的楼价差距过大的话，开发商就会面临资金链断裂的危险。

    黎庆文说，出现这种情况后，楼盘停建烂尾的开发商还会面临政府一次接一次土地过期不建的罚金，只有千方百计与政府交涉压低地价，拖欠拆迁款。甚至有开发商绞尽脑汁跑关系、走后门，以金钱开道，以不正当手法重复获取、炒作土地，凭借土地经营权作抵押等手法向银行重复贷款，以拆东墙补西墙的方式勉强维持资金链的运转，甚至刻意将房地产贷款挪用到其它行业，造成行业资金流失。这种美其名曰“十个杯子九个盖理论”的恶性循环，“最终却把金融风险一股脑儿地抛向了银行，殃及放贷银行的呆坏账率直线上升”。

    在这种背景下，如果实行土地年租制，开发商势必要跟政府交涉压低原来出让土地的出让金，同时要求把出让制土地转为年租制土地，也就意味着政府原来收取的土地出让金还要退回部分给开发商。否则，开发商资金链断裂后，一定会面临停建，对整个市场经济有着决定性影响的房地产市场就可能会出现混乱，以致政府陷入两难境地。“照此分析，地方政府抵制推行土地年租制就不难明了了。”黎庆文说。

  &nbs