综述：关内持续走热，关外市场酝酿新机

    从中房指数办公室的预测结果可知，2004年6月份深圳城市指数为1325点，较上月上升2个点，其中住宅指数为1001点，较上月上升2个点，办公用房指数为1958点，与上月持平，商服用房指数为3443点，与上月持平，房地产保持一直以来的平稳走势，波动不大，目前开发商手里拥有较多土地储备的宝安，中心区各大项目也相继处于前期准备阶段，下半年的宝安，将有较大的市场波动，大盘的带动活跃市场的同时，也加剧片区的市场竞争。

    龙岗、宝安城市化再提日程，房地产发展步伐加快

   6月底，市相关领导就龙岗、宝安加快城市化进程工作进行了新一轮的研讨，对于目前房地产开展红红火火的龙岗、宝安两地来说，本次活动的推进将加快周边环境的改善。

   同时，国土部门就两区的土地政策进行了公布，本次城市化过程中，将有260万平方公里的集体土地转为国有，加上目前较多待开发土地集中在这两个区域，城市化进程的加快，必将带动相关置业人员的流动，从而形成一定的良性循环，对于房地产发展的西移有着较大的促进作用。

   宏观调控的加强，部分城市外销市场受波动

   随着相应的金融政策的加强，内地在港销售楼盘上半年148个项目，较去年的同期上升了22%。其中，以深圳为首的珠三角地区占了内地港销总量的8成，较去年同期微增3%。而近几年来外销势头一直强劲的上海，上半年则失色不少，共有21个楼盘在港推售，同比下降12%，从以上数据可以看出，港人在深置业受宏观政策影响并不大，一方面与深圳的外销时间较久有关，另一方面，由于空间距离的影响，港人对于深圳的把握指数相对较高，因而相对影响了外销楼盘的市场接纳度。
   
    物业税开征仍需三、四年

    本月底，在深圳“土地政策与宏观调控研讨会”上，物业税问题被再次提出，但并非年初所预测广东将年内开征，由于物业税涉及到明晰产权、理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体、改革土地所有制度、先期试点等多方因素的限制，至少需要三四年的时间。

    开征物业税，对于业主来说，后期养房需支付的成本明显升高，对于开发商来说，物业税的开征，前期需交纳的土地出让金明显减少，政府将给予其三年开发周期，三年之后，售出部分由购房者逐年缴纳物业税，未售出部分则由开发商缴纳物业税。此举可限制发展商的囤积土地行为，抑制投机，也有利于中低收入者解决住宅问题，并有利于合理利用有限的土地资源，但对于房价的影响，却没不会起到立竿见影的效果，房地产作为一特殊商品，更多的需由供求关系决定其价格走势。

   热点片区弥现，关外大盘窥机而动

   随着特区内待开发土地的减少，深圳房地产开发西移步伐加快，特区内楼盘开发脚步趋缓，而随着土地出让政策的调控力度的加强，前期囤积土地将逐渐得到释放，新洲 石厦、莲塘、蛇口东角头、梅林、西丽、宝安中心区各自不同程度升温。

    莲塘片区－大盘带动，提升周边居住品质

    富春东方拿下的东方尊峪也将很快推出，工程已拉开序幕，东方尊峪总建筑面积达26万平方米，而片区前期定位以工业为主的生活区，前期较多企业聚集与此，莲塘也彻骨挪威较多厂房云集区域，同时周边规划与房地产开发节奏出现一定的段接。因而片区虽有鹏兴花园大型社区的带动，并有部分中小型楼盘的支撑，但仍未摆脱置业者对片区的排斥，因而畔山路以西区域的整体提升仍有待于规划力度的加强，而畔山路以东区域则可以在东方尊峪的带动下，成为新一轮房地产热点区域，同时周边的几个规模较小楼盘也相应启动，预计商家也将逐渐看好片区市场，逐渐入驻片区，从而使周边商业配套得以完善。

   西丽进一步凸现价值

    西丽片区在桃源村的微利房之后，片区待开发土地逐渐得到释放，中爱花园、欧陆经典、挪威森林、悠然天地相继进入市场，并逐渐得到置业者的认可，同时，桃源村三期工程也开始启动，但规划中的沥青厂、疾病防治医院也规划与此，由于购房者及居民的反应较为强烈，工程受到一定的阻碍，但规划改动的可能性较为迷茫，较多业内人士堪称此为西丽片区发展之硬伤，但是对于特区内的最后一块处女地而言，似乎对于楼盘的开发并未形成太大的阻力。

   另外，蛇口东角头、梅林、新洲石厦片区的土地拥有者在经历了金融及土地掌控风之后，纷纷加快了土地的盘活，由于相应的土地紧缺，对于前期形成烂尾楼项目来说，无异多了一次重新发展的机会，而较多的开发商也逐渐认识到资产盘活的优势种种，对于不良资产的盘活将起到一定的推动作