关于房地产业的议论多。但流传甚广的议论中也颇有些是人云亦云、似是而非的“真实的谎言”。这里且试解十例。

  其一，房地产业是培养亿万富豪的产业

  说它真实，是因为人们从媒体揭示的诸多“首富”排行榜中，确实发现房地产大亨们云集其中。但这只是现象。

  诸多发达国家的共同经验普遍证明，房地产业是造就一个庞大中产阶级的最好“摇篮”。

  我们的改革开放是从“一穷二白”和“一大二公”的基础走来的。正因如此，在前一个“翻两番”战略发展过程中，人们生活改善、社会富裕程度的提高，只能表现为收入的增长。但符合规律地，随着社会富裕程度的进一步提高，私人财富中金融资产的增长会不断趋缓，不动产部分所占比重会越来越大。所以“十六大”报告说，全面小康社会将是一个“家庭财产普遍增加”的社会。这个“普遍增加”的家庭财产，重心就是不动产。

  房地产业就是一个把私人消费与私人投资之间结合关系最密切的一种资源带入市场的产业。发达国家的经验证明，私人拥有的不动产是最好的信用资源之一。社会就是通过普遍利用这个信用资源不断“再生产”出中产阶级的。

  其二，中国的房地产业已经是供大于求了，过剩了。

  这个说法的真实性依据是，目前我国积压一年以上的商品房面积达1.2亿平方米。这么大规模的积压商品房还不是过剩吗？

  让我们用另外几组数字来说明一下这个说法的真实性。

  如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20%的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。

  我国现有城镇居民4.9亿人。到2020年，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。就是说未来15年左右的周期内至少还将有3.5亿左右的新增城镇人口需要房子住。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。即或从此中国城镇居民的住房面积不再扩大，仅仅是这3.5亿新增城镇居民，我们就得盖多少房子？

  我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。15年并不是一个很长的周期。依此计算，我们目前的房地产规模是太大了呢，还是太小了？

  其三，中国房地产业的豪宅盖多了，目前应当多盖经济适用房。

  一方面，卖不出去的积压商品房中有较大比重是前期开发的别墅、豪宅；另一方面，经济适用房始终供不应求。这是事实。

  但问题的另一面是，在市场经济下，200平方米的豪宅是怎样卖出去的呢？是住160平方米高档公寓的人卖掉公寓买走了豪宅，住120平方米的人把中低档公寓卖掉买走了160平方米的高档公寓，住90平方米普通居民楼的住户卖掉现住房买走了120平方米的中低档公寓，住60平方米的普通单元房的居民卖掉了较小、较远的单元楼房买走了90平方米较近、较大的住房。住30平方米平房院的人卖掉平房买走了60 平方米的单元楼房，最后没有住房的外地进城务工经商人员买走了30平方米的平房院。200平方米的豪宅实际上是被“分割”地卖掉的。

  我们的问题是住房存量资源的流动性太差，二级市场迄今没有发育起来。没有二级市场以至居住权流通的三级市场，我们就不能建立存量资源向下流动的梯次，住房的增量资源也就不能在市场上顺畅消化。在市场经济发达国家每年的房地产交易总额中，存量住房的交易通常要占到80%以上。存量资源的流动性越好，增量资源的流通速度就越快。我国的现实情况正好相反。目前每年房地产交易总额中新房，也就是增量资源的交易比重要占到85%以上。

  其四，在目前的收入水平下，中国大多数城镇居民买不起房。

  从我国目前城镇居民的平均工资水平和房价看，的确很容易得出大多数老百姓买不起房的结论。

  我们得弄清一个基本事实：目前绝大多数老百姓已经住在房子里了。就是说，他们已经占有了一定存量资源。实际上，现在大多数老百姓只需要买15到30平方米的房子。这样一个增量，人们是买得起的，或者在住房信贷的帮助下是买得起的。人们需要的是以小换大、以旧换新、以远换近而已。现实的问题是，很多体制性障碍阻滞了存量资源进入二级市场。人们现在所住房子不能按照市场价格进入流通。目前有些单位要求