- 2004年深圳地铁商情透视
- 2004年08月09日
- 地铁经》释义：
它是我们写在深港两地实行二十四小时通关、CEPA签署后、深圳地铁开通前的2004年
春季。
它是我们立足深圳市场现状，预测地铁开通后对深圳商业市场格局影响与发展方向的
洞察、透析与判断！
它使我们清晰认知地铁商业对传统商业的挑战、地铁交通对现代商圈的冲击；准确把
握深圳市场的脉动商情，运筹帷幄于千里之外的明智！
《地铁经》曰：
一、深圳商圈延动现状透视：
1、八大商圈 平分秋色
2、MALL云起 呼风唤雨
3、社区商业 贴身肉搏
4、小结
二、地铁开通后对商圈格局的影响分析：
1、地铁规划与商情初探
2、地铁经济，强大的市场助推器
3、地铁商业对现有商业格局的冲击与联动效应
4、小结
三、深圳商业未来的发展走势预测：
1、地铁启爆商圈布局大裂变
2、社区商业，不甘熄灭的星星之火
3、地铁商业能否取代现有商圈成为消费主流？
4、小结
一、深圳商圈延动现状透视：
1、八大商圈 平分秋色
从1994年开始，深圳商业经过近十年的建设与发展，已由一个商业空泛的城市成长壮大为聚
容八大商圈的、堪称珠三角地区市场翘楚的商业示范型城市。
【东门商圈】
东门老街长期以来一直是深圳传统的城市型商业中心。经过95、96两年的形象改造工
程后，该商业中心已形成拥有茂业百货、太阳百货、友谊城、铜锣湾、天虹商场、西华宫、
鸿展商城、白马服装批发市场、布料批发市场等不同档次的品牌商业业态。是具有商业种类
齐全、配套功能完善的大型商业步行街。总营业面积逾50万平方米，坐拥日人流量60万人
次。目标消费人群稳定，商圈成长已至成熟。
但是，由于其历史原因，其整体商业格局档次继续沿袭以廉价服饰为主的低档消费，其核
心型消费群体一直在学生、蓝领、关内外低收入阶层徘徊，也能吸引相当一部分港人购
物。
现该商业区的商铺均价已达15万元/平方米，部分商铺甚至已炒出30万/平方米的天价。
【人民南商圈】
以国贸为核心的人民南商圈曾经是深圳著名的高档品牌商品购物休闲街区，与东门
老街呼应互补，在全国辉煌一时。拥有国贸商场，深房百货、西武商场、天安商场、国际商
场、友谊城百货、友谊名店、钻石商场等一批中高档大型品牌商业。新近正在建设中的还有
金光华商城，是一座具有12万平方米的大型SHOPPING MALL。人民南商圈是深圳的代表性
商业金融中心。
随着城市重心逐渐西移，新兴商圈不断涌现，面对竞争冲击，人民南商圈也渡过了
它发展中极致成熟的高峰期，开始走向相持期。罗湖区府去年提出“重振人民南商圈”的口
号，并大力扶持金光华的规划建设。相信人民南商圈能借金光华商城的成功运作重现昔日风
采！
人民南商圈现有商业总营业面积约20万平方米，日人流量40万人次。
【华强北商圈】
华强北商业街原是深圳的大型工业区，全长1.2公里，拥有赛格、京华、中电、特发
等工业企业。1995年随着万佳百货的进驻，掀开了华强北商业改造的序幕。经过近5年的投
资建设，到2000年底，华强北已成长为具有城市中心型商圈的规模与活力。并从2001年开始
掀开了商业地产的市场面纱，华强北也在这一年迈入了高度辉煌的成熟期。
到2003年，华强北已包罗有赛格电脑城、华强电子市场、天虹商场、格兰云天免税
商场、女人世界、曼哈商场、紫荆城、万商电器城、铜锣湾、新大好、群星广场、顺电家
居、茂业百货等一大批大型颇具实力的深圳代表性品牌商业企业。
华强北融汇了电子与数码产品、购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、金融、酒店等全
部配套消费项目，是白领、商务人士、公务员等中高收入阶层的理想休闲去处。特别是华强
北的餐饮功能，更是打造了深圳饮食业的“不夜天”！一大批餐饮品牌企业在这里获得了腾
飞的动力。但是停车不方便，交通拥挤是制约华强北发展的硬伤。
由于华强北商业体大部分系旧厂房改造，因此其商铺只租不售，相比较东门而言，
其整体商业环境更具经营优势。
华强北现有商业总营业面积约30万平方米，日人流量约50万人次。商铺租赁价格已
达1200元/平方米。
【宝安北商圈】
宝安北商圈原系笋岗仓库区改造而成的一个大型家私建材批零的专业集散中心，同时也
是深圳市汽车专业销售中心。现有香江、好百年、富之岛、金海马、百安居、华润万方、一
致药店配送中心、梅园陶瓷市场、大兴汽车城、华南汽车展示交易中心等大型企业盘踞在
此，成为深圳市著名的物流中心。加之深圳市人才大市场与罗湖区人才市场也座落于此，宝
安北一时从一个名不见经传的仓库区转化为现代大型城市型物流集散
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