深圳楼市高烧难退

　　8月中旬，鸿翔·御景东园、京基·御景华城、绿景·新美域等楼盘甫一入市，就掀起排队抢购热潮。其实，从横岗中海的怡美山庄开盘即售罄到坂雪岗万科城排长龙认筹，2004年深圳几乎每推出一个项目都会出现排队现象，甚至有些发展商都可以用“诚意金”来解决资金短缺的难题。今年深圳地产销售全线飘红，是近年来市场难得一见的现象，面对深圳地产的这种火热现象，很多业内人士也是看不懂，深圳地产火得有理吗？

　　深圳地产发展的二十年历程中，一直是比较理性和稳定的。业内专家分析，今年深圳地产大热，其实也有多方面的原因。

　　金融政策刺激需求

　　首先是政策的影响，2003年号称地产政策年，银行文件的出台对地产的影响很大，地产是一个资金密集型行业，“121文件”对地产的影响很深远。发展商受资金的制约，很多项目没有入市。据统计，今年深圳地产的推盘总量有明显下降，这对销售极为利好。另外，物业税开征的有关讨论，也刺激了置业者，所以无论是发展商还是消费者都受到了影响，也促进了楼市的销售。

　　客户资源厚积薄发

　　其次是客户资源的积压，今年深圳地产出现销售“井喷”现象，其实也是一个厚积薄发的结果。前几年，深圳地产关于楼价是涨是降的讨论很是激烈，许多消费者都持币观望，深圳地产通过几年的稳步发展，丝毫没有降价的迹象，这些积累的客户入市也增加了很多的消化量，加上去年“非典”的影响，人们对居住水平也提出了更多的要求，很多消费者积极购房，购房量的加大也使得销售更趋火爆。

　　土地政策遏制推盘量

　　三是土地政策的影响，今年是深圳实行土地出让完全市场化的第四年，也就是深圳地产紧缩的第四年，今年推出的楼盘很多是进行了土地拍卖后得到的，土地紧缩政策的影响在今年开始体现，今年的楼盘推出量是近几年最少的，供应量的减少也使得销售更为有利。

　　供求结构更趋合理

　　四是深圳地产的理性表现。今年深圳地产的火热也是深圳地产走向理性的体现。一方面虽然深圳每个楼盘都销售良好，但发展商并没有盲目涨价，这既刺激了消费者的购买热情，也保证了销售成绩。

　　另一方面，今年上半年深圳推出了大量的中小户型，并没有像2002年一样出现豪宅大战，大量中等产品的推出符合市场的需求，也使得供求两旺，从而出现销售火爆的局面。

　　后遗症产品质量可能下降

　　深圳地产出现这种火爆场面，当然是发展商之喜，但也有业内人士担忧，这种火热局面会给深圳地产留下不良的后遗症。一方面会使产品质量下降，当竞争激烈时，发展商才会力求在每一个细节上创新，以求出奇制胜，所以会出现园林创新、户型创新等，但今年销售压力不大，而且许多发展商为了赶入市的时间，可能会使产品的素质下降。另一方面可能会使营销水平下降，深圳在2004年的地产营销中至今还没有太多出彩的事件，这与销售太顺利有很大关系。

　　深圳地产之所以领先全国，营销水平高起很大的作用，如果这种销售火爆的局面持续很久的话，则会使深圳地产整体营销水平下降，还有可能会导致人才流失，销售太顺利，对人才的要求也会降低，这样就使得人才流向外地。

　　总之，深圳地产火得也是有理的，但也要引起业内人士的关注和思考。