“进不能进，退也无路，我从来没有经历过这样难熬的时刻。?一位商业地产开发商苦笑着向记者描述自己目前的困境。他的公司费尽心机终于争取到了一个商业项目并投入了大笔资金，但宏观调控的寒流恰恰在此时袭来，面对土地政策和资金信贷的双重压力，项目不得不暂时“搁置”。受调控政策影响而陷入困境的开发商远不止他一家，迷茫的人们开始对行业的前途感到悲观：海南商业地产究竟向何处去？可也有人认为：调控是好事不是坏事，门槛提高了，那些真正有实力、能整合商业资源的开发商将成为最后的赢家。[延伸阅读]

商业地产：结构性困局与政策的突围尝试

天津商业地产整体发力 经营模式依然是关注焦点

　　一度“激情燃烧”

　　位于海口市金贸区的玉沙路全长不到500米，但大大小小的商业设施却达近百家。其中营业面积超10000平方米就有风华时代和与其临街相望的广百百货，已经上马的还有京茂百货和中诚购物两个综合性大型商厦，至于在暗地里蠢蠢欲动的投资者更是难以计数。但这只是金贸区商业地产的一个缩影，也是海口商业地产的一个侧面。

　　业内人士认为，由于商业地产开发和商业网点建设的投资性很强，既可以出租也可以自营，具有经营灵活的特点，有很强的市场介入性，加之住宅市场竞争激烈，而商业地产正在发展阶段，因此吸引了大量的投资者，这些因素都促使了海口商业地产的迅速升温。

　　2003年，随着海口、琼山合并后“大海口”概念的出现以及海口市旧城改造力度加大，近年来一直处于暗流涌动状态的海口商业地产出人意料地火爆了起来，先是欧美佳，再是嘉华(现在的广百)、周昌(现在的京茂)、中诚、风华时代、第一M ALL(一期工程)等一些中小楼盘试探深浅。接着，温州小商品批发城、新外滩.复兴城、京江商业广场、家天下、宜欣商业广场、三叶数码城等大型、超大型商业项目陆续开工、开盘，一时间，商业地产成了业界的投资焦点和市民的议论热点，海口的商业地产业也随之进入“激情燃烧”的时代。这些新规划的商业新军，或打专业精品牌、或走综合型休闲购物路线，形成错位经营、细分市场的格局。与海口现有的所谓“新三家———一百、明珠、乐普生”形成特色差异。

　　海口市商贸局商业网点办公室有关人员提供的数据称，目前海口有商业网点近4万个，各种连锁店、专卖店、超级市场、量贩店、仓储商场、主题商场、电子商务等仍在增多。但由于功能有限，业态单一，“同质化”现象突出，形不成“一站式”消费，各店铺之间只能靠打价格战来吸引顾客，惨烈的竞争难免发生。今年年初，欧美佳终于宣告停业，可还有不少商家在苦苦支撑，还有不少地产商在蠢蠢欲动。

　　遭遇调控寒流

　　可惜好景不长，一场突然袭来的寒流使得所有的商业地产不得不面临前所未有的考验。这其中，既有市场因素，更有政策层面的压力。

　　据中国城市商业网点建设管理联合会调查：我国大型商业设施建设近年来存在过热的苗头。仅2003年1月到10月份，全国商业地产竣工面积就有2000万平方米，而在建和已经立项的商业地产多达200家、面积高达3000万平方米。过度投资埋下了引发金融风险和社会风险的隐患，部分城市中心区还存在着商业网点过于集中而引发的恶性竞争和经营错位的情况，甚至出现了环境污染，加重了城市交通压力。鉴于这一现状，今年3月以来，国务院总理温家宝连续三次就商业地产问题作出批示，要求防止盲目投资与重复建设。中央领导如此关注一个行业可谓异乎寻常，宏观调控进而波及商业地产。“银根紧缩、政府严查等宏观调控措施，必将引发国内商业地产开发的重新洗牌。”一业内人士称：“在这只有形之手的压力下，对于那些还未获得批准的项目自然是灭顶之灾，而对于已建和在建的项目来说也是一场当务之急的大考，比如资金链的断裂风险可能更大，项目租售的激烈竞争也许更加剧烈。面临这些压力，那些实力不济的开发商很可能就此黯然出局。”

　　缺陷将引发灭顶之灾

　　有人指出，和全国一样，海口的商业地产开发也存在着多处缺陷。一是部分地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不甚熟悉；商业地产要求地产商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来，这样才能取得共赢的结果；但遗憾的是许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别便匆匆入市，套用较熟悉的住宅开发模式，因而带来了巨大的投资前期风险。二是大多数地产商都喜欢当“甩手掌