据戴德梁行公布的统计数据显示，2000年一季度至2004年二季度，北京市住宅的售价稳步上扬，而租金却一路下滑，在曲线图上形成了明显的“剪刀差”。从未来供应量和供求关系总体走势看，“剪刀差”在新的楼市周期中将持续下去，这对于投资型买家来说，将是潜在的最大风险。也就是说，当你投资的楼盘租金不能保持高价位水准，甚至租金持续下降，你就可能背上物业负资产沉重的包袱。那么，造成“剪刀差”的深层原因是什么？它的出现，将会对买家产生什么样的影响？在下一个楼市周期里，“剪刀差”是否还会存在等等，这一系列问题，将在文中进行详细解读、剖析，希望对买家的购房置业能有一定的参考价值。
楼市快速发展，“剪刀差”难拒
近来，业主马先生正为自己的房子而“发愁”。原来，马先生于1997年在朝阳公园附近以13000元单价购置了六层带电梯的清境明湖一套180平方米的3居室现房，用于投资。虽然当时朝阳公园附近楼盘较少，还未形成所谓的“富人区”，并且各项配套及基础设施也相对不足，但房子的租价却不低--14000元/月。后来，随着周边楼盘不断增加，新楼盘价格一个赛一个往上蹿，到2004年，朝阳公园周边的棕榈泉、北京高尔夫公寓、维多利亚公寓等高层建筑楼盘，期房均价便达到了14000～15000元，同时周边配套也日趋成熟。马先生寻思这房子租价也该水涨船高了吧！可事与愿违，从1999年至今，马先生家的租金一路下滑--2004年的租金已跌至9500元/月。5年间的租金跌幅高达32%。由于近几年朝阳公园周边楼盘销售均价呈现稳步上扬之势，因此与马先生的公寓租金走势相比形成了典型的价格“剪刀差”现象。(详见图1，其中朝阳公园周边典型楼盘销售均价走势中，1999年和2000年为团结公寓，2001年和2002年为京达国际公寓，2003年为北京高尔夫公寓，2004年为棕榈泉国际公寓。)
当然，业主马先生的遭遇并非个案。据北京中原提供的数据显示，1999-2003年期间，北京市商品房的平均售价基本处于平稳状态，虽然中间偶有波动，但相差不大。2004年上半年，房价开始稳步上扬，平均售价为6698元／平方米，同比增长10.94%。
据戴德梁行提供的数据(详见图2)显示，2000-2004年上半年，北京市的房价稳中有升。而与之相应的，住宅的租金水平却一路下滑，2003年四季度的住宅租金指数为81.0，较2000年四季度的99.5下跌18.6%。
通过以上两组数据，我们不难看出：5年周期的北京房地产市场，楼盘销售价格的平稳上扬与楼盘租金的持续走跌相对比，形成了较为鲜明的价格“剪刀差”。
“剪刀差”出现的主要诱因
就北京房地产市场存在的价格“剪刀差”现象，泛城(国际)董事胡港文在接受《楼市》记者采访时认为，“剪刀差”的存在是正常的，也是无可避免的。上海、广州、深圳以及发达国家的一些城市在房地产发展阶段都曾经历过。他认为，造成价格“剪刀差”的主要原因有以下几个方面。首先，供需矛盾持续。一方面，投资环境稳定促使需求量增长，房价上扬。北京作为中国的政治文化中心，社会环境比较稳定。其本身的吸引力，加之WTO、奥运等诸多利好的刺激，使北京吸引了越来越多的国内外投资人士的关注。大量外籍和外地人士的涌入形成了强大的购买力。需求的增长也促进了房价的上扬。另一方面，北京房地产的开复工面积已连续几年呈现快速增长的态势。据有关数据显示，北京市目前可供出租的住宅面积有9800万建筑平方米，占全市住宅总面积15794万平方米的62.3%。
而与此同时，北京的租赁需求正在逐年减少。据胡港文介绍，“在北京，真正具有租房需求的无外乎三种人群：一是外资企业或跨国公司的从业人员，出于对市场、对城市发展观摩的心态，其前期很少选择购房来满足居住需求，而大多选择租房；其二是在京就读但毕业后留京工作的人士，在前期，由于承受能力相对薄弱，往往也选择租房居住；其三是外地来京打工或创业的人士。由于经济基础不甚雄厚、资金需用于创业、工作不稳定等因素，往往也选择租房。”
据有关数据显示，外省和外籍人士占北京总人口的22%，有租房需求的主要集中于上述三类人群。但从一般规律看，租房人群是动态变化的群体，随着一部分人家庭结构或经济收入发生变化，如结婚、生子，还有工作升迁、经济实力的增强等，都有可能加入购房行列，同时也会有新的人群加入租房大军之中。随着新房市场竞争加剧，新房购置门槛日益降低，“租不如买”使得租房需求量相对下降。
其次,产品更新快，新房好卖，旧房淘汰
国内房地产市场一个显著特征，就是每年新房开发上市量。竞争日益加剧迫使开发商越来越注重产品品质和产品创新。新房淘汰旧房的速度以年甚至以月计算，这使得新房高价总有一定的市场，而“老房子”由于产品过时，并且大多数物业维护、管理差，房租必然下降，导致物业贬值，二手转让价低于新房购入价。这一