包括延长土地使用年限等6项，市府确定2006年9月30日为处理生死线

　　本报讯　(记者李斌通讯员　傅伦为)深圳开始推出大幅度优惠政策以加快“问题楼盘”的处理。昨天，深圳市国土资源和房产管理局有关负责人透露，市政府最近同意了该局提出的推进全市52个“问题楼盘”处理的优惠政策，优惠政策包括地价优惠、延长土地使用年限等6项。市政府在批复中还划定了这些“问题楼盘”处理的生死线——到2006年9月30日，逾期仍未办理复工登记手续的项目，政府将依法收回其土地使用权及地上建筑物。

　　自2002年下半年起，深圳开始加快“问题楼盘”的处理，并提出了三年内处理完毕的目标，及“盘、收、拆、卖”等措施。到去年，位于市府一办对面的子悦台以4亿元天价成功拍卖、位于中心区内的大中华广场顺利盘活等，标志着深圳“问题楼盘”的处理取得了突破性进展。而这次推出的这一系列优惠政策，则将进一步加快“问题楼盘”的全面盘活。“过去的做法只是手段，没有体现出优惠，而这些优惠政策则比原来的做法更进一步。”深圳市国土资源和房产管理局有关负责人说。

　　这次推出的优惠政策是十分出人意料的。

　　按照市政府批复的处理意见，这些优惠政策将仅适用于子悦台等52个“问题楼盘”，适用范围将不会再扩大。

　　六项优惠政策包括：

　　●政府打破了此前不允许合作建房的限制，允许开发商在自行妥善处理好债权债务关系的前提下，允许“问题楼盘”项目进行合作建设或者直接置换土地使用权的受让方；

　　●“问题楼盘”拖欠政府地价的，在全额收回地价款本金的前提下，免除因拖欠地价款产生的利息、滞纳金及相应土地使用费。

　　●经市国土房产主管部门审核同意后，上述“问题楼盘”项目可顺延土地使用期限的起始时间，这其中就包括，如果新签订“土地使用权出让合同补充协议”的，以签订合同的时间作为土地使用期限的起始时间。

　　●政策中规定，“问题楼盘”项目需要进行建筑设计变更的，依法报市规划主管部门审批，在不影响规划、房屋质量和安全的情况下，主管部门予以批准。烂尾楼项目因设计变更引起建筑面积增加的，不能超过原批准建筑面积的5％。

　　●“问题楼盘”项目中自用性质的房产，可根据项目的实际情况，按现行市场地价标准补交20％的地价后转为市场商品房。

　　●“问题楼盘”项目如果已封顶，存在违章超面积建设情况的，在通过规划、消防、质量安全检测，且其违章行为由规划部门依据相关规定酌情处理后，可按现行市场地价标准的60％补交地价，完善相关手续。

　　优惠政策适用条件

　　●未被查封、未设定抵押权，新投资方与原土地使用权人已经形成项目转让书面协议且妥善处理债权债务，并出具足够支付拖欠地价款本金的银行付款保函，或原土地使用权人提供重新恢复施工的工程款及支付拖欠地价款的银行保函。

　　●已被查封的，应经查封机关同意解封；已设定抵押权的，应经抵押权人同意解除抵押关系，或由新投资方提供担保将抵押转至新投资方名下。

　　●对已预售的项目，如引入新投资方的，要按《广东省商品房预售管理条例》的规定，由已预售商品房建筑面积的2／3以上的购房业主出具同意新投资方代替原土地使用权人履行预售合同中约定义务的书面材料；如变更设计规划的，要按《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，征得全体购房业主4／5以上的同意。

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　　专家：城中村改造时限值得商榷

　　本报讯　(记者李斌)昨天出炉的《深圳房地产发展报告(2003－2004)》由于数月前已经成形，因此在其对深圳未来房地产市场走向预测时，城中村改造的因素并未纳入考虑。昨天，报告编写人员表示，明年的发展报告将把这一因素考虑在内。谈到这一话题，很多房地产专家在发布会上均指出，城中村改造虽然是一个充分挖掘房地产存量的有效途径，但深圳未来在改造的时限及范围上值得商榷。

　　按照上月底深圳市政府在全市清查违法建筑及城中村改造动员大会上的提法，深圳意欲在3－5年内将城中村改造完毕。对此，深圳市房地产研究所所长王锋提出了不同看法。他说，目前仅特区内城中村的占地面积就不下三四千万平方米，如果意欲动员社会资金加入改造，必须提高容积率。根据有关机构的测算，改造后最保守的容积率也应达到3.0，如此算来，仅特区内改造后的新增供给面积也达1亿余平方米。这些新增供给如果在三到五年内入市，平均每年入市量将至少达2000余万平方米，而目前深圳每年的住宅新增供应才不过800余万平方米，因此，在三到五年内改造完毕是不符合市场规律的。

　　来自中原地产的房地产界人士认为，在当前深圳产业结构调整成效并不显著、仍有大量低收入人口存在的情况下，城中村在一定程度上具有保障低收入人口居住条件的积极意义，如果全部拆旧建新将不利于解决低收入人口的住房需求。综