• 深圳楼市成交结构生变
• 2009年05月18日
• 　市场信息显示，深圳楼市的需求结构近期正在发生转变，首次置业的看房人数和成交量减少，买家理性不追涨；而大户型和豪宅成交有所增加，改善性需求开始释放，总体成交呈现“大单增加，小单减少”的局面。
  　　
  　　整体价格上涨
  　　
  　　首次置业萎缩
  　　
  　　“４月普通住宅的成交量下降了３０％左右，由于豪宅成交活跃，所以业绩整体变化不太大。”中原地产福田区总监刘锦萍昨日向记者介绍，由于首次置业都是普通住宅，经过前段时间消化，近期看房人数和成交量都减少了，剩下的房源价格偏高，消费者显得很挑剔，成交较难。
  　　
  　　中原地产南山区总监王良英也表达了相同看法。“现在买家跟２００７年不一样，都很理性，不追涨。”据介绍，南山区４月普通住宅的成交量下滑了１５％左右。
  　　
  　　在价格方面，业主提价的幅度开始减小，虽然整体价格比１月上涨一到两成，但５月以来，价格比较平稳。甚至有中介工作人员向记者透露，个别业主由于喊价太高，有将价格下调的现象。例如，星海名城５０多平方米的一单位，近期最高价涨到７８万，如今回落到７６万元。
  　　
  　　通胀预期促使
  　　
  　　大户成交回暖
  　　
  　　另一方面，９０平方米以上的大户型和豪宅则受到换房客追捧。“深圳有经济实力的客户较多，金融危机的影响似乎有限。”刘锦萍感慨地对记者说，得益于福田的香蜜湖、中心区等片区豪宅较多，近期换房一族对该区业绩有很大的拉升，成交单中不乏上千万的别墅，例如香蜜湖一号高层最低价曾为６５０万的单位，如今最低需９００多万。
  　　
  　　而在看房客的特点方面，对大户型有意向的消费者来看房时，一般都是带着小孩、老人甚至亲戚朋友十几个人一起前来，阵容强大，且属于第二或第三次购房，与今年初购房的、首次置业为主的年轻小家庭形成鲜明对比。
  　　
  　　宽松的信贷环境、通胀预期、对楼市信心重燃等原因，令换房客在实现改善住房的同时，兼有投资和资产保值的双重目的，导致近期无论在新房还是二手房市场，大户型单位和豪宅单位都比较畅销。
  　　
  　　据了解，“大单增加，小单减少”，是近期各大中介成交业绩的普遍反映。整体来看，各中介４月二手房成交量环比３月都下降一至两成，不过这要等到５月中下旬，才能在深圳市国土房管局的数据上有所体现。
  　　
  　　价格将会呈现
  　　
  　　波动式的调整
  　　
  　　首次置业在今年的购房群体中占比最大。深圳市房地产研究中心主任王锋在５月初的春交会上表示，目前市场的购房主体比较理性，从一季度全市商品房购房主体的比例来看，首次购房占７６％，二次购房占１５％，其他都是三次以上的购房。二手房首次购房占７３％，二次购房占１１％，从此可以看出，首次购房在一手、二手都是占主要地位。
  　　
  　　“首次置业者不像投资者，投资者对价格敏感度较低，而自住客主要看价格，价格大调整就不会买了。”因此，王锋认为深圳的房价仍将调整，但调整不是去年以来的直线下降式调整，而是波动式调整。
  　　
  　　写字楼成交均价跌一成
  　　
  　　记者从美联物业拿到的最新数据显示，深圳写字楼４月一手市场没有延续３月的良好势头，相反成交面积环比减少近四成，一手成交均价较３月降低一成。
  　　
  　　据深圳国土局一手房源系统的数据统计显示，４月一手写字楼销售仅１．５万平方米不到，环比减少四成；４月还有三个项目（滨海大厦、佳嘉豪大厦和海岸卡夫诺）直接将其待售房源进行初始登记，直接初始登记面积高达３．３万平方米，环比３月增长１４５％。此外，目前待售面积近３０万平方米。
  　　
  　　另一方面，多个项目又即将入市，如卓越世纪中心，东方新天地广场、ＮＥＯ企业大道，红松大厦、数码大厦、鹏基工业创业园、鸿隆世纪等项目预计下半年均会入市销售，这将新增约５０万平方米的供应。