经济大势驱动楼市发展

　　对于2004年的深圳楼市，中原地产总经理李耀智从宏观层面分析认为，深圳楼市的发展离不开深圳经济持续发展的大背景。深圳平均收入水平一直较高，强有力的经济增长使得市民有实力购房。另一方面，深圳是一个移民城市。新移民的不断涌入刺激了房地产市场的发展。从深圳人的消费特征来看，2至3年换一个地方住是相当普遍的现象。

　　有关机构的调查研究表明，深圳意向购房者近六成是来深圳2至6年的人士，其中单身人士、两口之家、三口之家的家庭结构则呈三足鼎立之势。有真实需求，有足量供应，市场就会很稳定。

　　鸿荣源地产总经理杨江认为，深圳房地产市场发展正常没有泡沫。戴德梁行深圳公司总经理程家龙认为深圳楼市炒家不多。某些项目的投资客可能会达到一成左右，但这种比例不能说明市场已经形成泡沫。而世联地产深圳公司市场代理部副总经理甘伟则认为深圳市场炒作氛围不浓。市场很少有2000~3000美元的高端物业，实力投资客很难从中获利，市场需求真实，房地产市场因此比较稳定，极少大起大落。

　　供求平衡带来房价平稳

　　据深圳房地产研究所所长王锋博士介绍，从供给来看，2004年深圳房地产市场1至10月施工面积为2413万平方米，其中新开工面积为668万平方米。由于房地产项目进入市场的周期较长，显示未来两年的市场供应将保持在每年1000万平方米左右。从需求来看，2004年1至10月深圳房地产市场销售面积为712万平方米，预计全年将销售811万平方米，与2003年800万平方米的销售量基本持平，显示市场需求依然强劲。

　　从未来两年市场的供求关系来看，以每年800至900万平方米的市场需求量来计算，目前2413万平方米的施工面积可以支撑未来两年的需求。供略大于求，这也意味着深圳市场房价没有大幅走高的空间。

　　从房价的涨幅来看，1至9月深圳房价升幅为5.5％。综观深圳最近几年的房价涨幅一直维持在3％至5％左右的幅度内，与内地一些城市高达10％甚至15％的涨幅来看还是相对平稳的。王锋博士认为，深圳房价之所以能够保持小幅慢升，是与深圳土地市场的成熟分不开的。内地某些城市房价爆涨与当地土地市场的限量拍卖有关。但深圳市场经过十几年的培育，地价是由土地本身价值决定的。在这样的前提下，由于深圳楼市的买家相对理性，需求真实，房价拉出了这样一条平稳上升的曲线也是情理之中。