引发业界强烈震动投机炒家淡出市场

　　中国人民银行从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率。此消息一经发布，震荡所有的投资市场，对房地产的冲击尤甚。市场的普遍反应是，此举对中国房地产业的影响尤其巨大，对局部过热的房地产投资以及高昂的房价都意味着一瓢冷水。业内人士预言，中国步入加息轨道，后续加息措施还会出台，房地产业的“洗牌”就在眼前。

　　点评：世联地产深圳公司市场代理部副总经理甘伟认为，加息对于消费者的日常消费行为可能会产生一定影响。根据世联的不完全调查，在加息预期下，消费者会减少日常消费额度。但是加息对大宗购物行为的影响不大，特别是买房自住的用家不会因小幅加息改变购房意向。调查发现房地产市场的长期投资者（多次置业者，多持有中高端物业）对于加息的敏感度也不高，受加息影响最大的将是短期投资者即通常所说的炒家。炒家通过博取差价获得利润，在即将进入加息周期的心理预期下，一旦炒家认为利润低于银行利息，就会慢慢退出市场。

关键词：土地

集中拍卖关外土地弱势房企终将出局

　　国土资源部和监察部要求在8月31日前将土地历史遗留问题加以界定并处理完毕，8月31日后不得再以协议方式出让。8月31日因此被业界称作土地“大限”。截至8月31日，国土资源和房产管理局只公布了288个过关项目。

　　反观深圳地产，今年最大的动作是拍卖关外土地，且拍卖呈现出两个特点：整体出让的地块面积大、成交价格较高。与此同时，关内一些存量土地资源也以各种方式开始进入市场，比如香蜜湖“9万3”地块，但这类土地资源存量有限，对市场的影响并不大。

　　点评：深圳市房地产研究所所长王锋博士认为，与国内其他城市不同，深圳土地市场经过十几年的培育，已经相当成熟。深圳国土资源和房产管理局从上世纪90年代起就开始制定土地基准地价。由于深圳土地市场已经实现“软着陆”，“8·31大限”对于深圳市场的影响并不大。

　　鸿荣源地产总经理杨江认为，深圳关外土地拍卖从某种意义上说可以是宏观政策的成果。但土地价格的上涨并不一定带来房价的上涨，住房需求和投资也是影响房价变动的因素。而中原地产深圳公司总经理李耀智认为，未来几年深圳房地产市场将出现几家体量庞大的“寡头”开发商。从目前土地拍卖的成交量和成交金额来看，小开发商根本无力负担。同时，银行贷款的门槛升高，贷款越来越难，只有实力雄厚的房企巨头才能拿到地，小房企将会慢慢出局，市场会出现几大巨头同场竞争的局面。

关键词：改造

提升深圳城市形象未来楼市供应大增

　　今年11月，《市城中村（旧村）改造暂行规定》开始实行。目标是用3到5年的时间，全面完成全市违法建筑查处整治和城中村改造，使广大市民切实感受到城市面貌发生的根本性变化，使宝安、龙岗两区城市化水平和城市面貌与特区内接近。城中村改造总体规划也在编制中，预计明年中旬完成。

　　11月，深圳市政府还出台允许烂尾楼可合作建房等6项重大优惠措施，并划定了这些“问题楼盘”处理的“生死线”为2006年9月30日，逾期仍未办理复工登记手续的项目，政府将依法收回其土地使用权及地上建筑物。

　　点评：深圳市房地产研究所所长王锋博士认为，城中村改造将使未来几年楼市供应量大增，满足城市中心区域的住房需求。由于城中村多集中在深圳的中心区域或繁华地段，因而在城中村改造基础上所进行的房地产开发容积率会相对较高，并将以中小户型为主，预计3到5年的时间内市场将会新增几千万平方米的供应量。城中村改造正好可以缓解关内土地资源紧缺的现状，填补楼市空白，满足年轻置业者的需求。但城中村改造必须同时兼顾开发商、原住居民、消费者以及政府的利益，将考验开发商的智慧。

关键词：交通

路轨建设相继启动推动关外整体升级

　　随着12月28日地铁1号线正式通车，深圳地产将在今年正式进入地铁时代。深圳地铁1号延长线（世界之窗—深圳机场）、3号线（红岭中路—龙岗龙兴街）年底开工。同时，连接宝安中心区的宝安大道与深南大道接轨工程也将启动。

　　点评：鸿荣源地产总经理杨江认为，地铁开通，在短时间内对关内影响较大，比如地铁1号线沿线物业已经开始升值；但关外现在尚未开通地铁，沿线项目是在预支地铁影响，看得见的影响比较小。但世联地产深圳公司市场代理部副总经理甘伟则认为地铁1号线与深南大道并行，沿线物业的价值已基本开发完毕，关注地铁一定要关注关外。比如在地铁3号线开通之后，布龙片区将会大升级，将引起置业者及投资者的强烈关注。