2004年，深圳商业地产遭遇了前所未有的机遇与突破，一些全新的商业模式开始萌芽，一个被业界称为“城市综合体”的全新商业形态正在成型，种种迹象表明，深圳商业地产逐步与国际接轨。

　　“城市综合体”渐成潮流

　　近期，深圳多家大型商场开业或招商，据专家介绍，从体量和经营模式上看，这可看作“城市综合体”的集体上市。

　　9月28日，中信城市广场二期开业；10月20日，金光华广场开业；12月9日，华润万象城开业；12月11日，益田假日广场也启动了全球招商。据悉，位于中心区内的晶岛国际购物广场也将破茧而出。

　　深圳至祥置业总经理周玮认为，“城市综合体”至少要具备三个条件：一是处于城市的核心位置，有人流及消费基础。其次规模至少要达到10万平方米以上。三是从招商层面来讲，应该是国内、国际的综合性招商，项目的产业结构应为综合型，涵盖了品牌主力店、大卖场、酒店公寓、写字楼等多种产业形态。按照以上标准，金光华、华润中心及中信城市广场、益田假日广场、晶岛国际购物广场都应当包括在“城市综合体”的范畴。

　　数据显示，华润集团在华润中心项目上投资达40亿元，华润万象城作为华润中心的核心部分，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺，一期工程除万象城外，还有一幢甲级写字楼——华润大厦。其将于明年动工的二期项目则包括五星级酒店、公寓及一条商业步行街。华润中心被认为是“深圳有史以来规模最大的综合性商业建筑群。”

　　只租不售面向全球品牌

　　据了解，华润万象城所有商业面积统一经营，只租不售。“这已经超脱了深圳商业地产的卖铺时代，发展商正在由获取短期效益转向长线经营。”周玮认为，这样一来，商业地产的发展商除在前期开发之外，还将承担起更多的后续经营。这一点，被众多的业内专家认为是“城市综合体”的特征，也是商业地产与国际接轨的有力证明。

　　事实上，中信城市广场、金光华广场包括后续的益田假日广场和晶岛国际购物广场，除规模上稍有差别之外，经营模式则如出一辙，统一经营，只租不售，招商则面向全球品牌，彰显国际化特征。

　　“从类似东门的街铺销售，到太阳百货等大卖场的出现，再到如今的‘城市综合体’，深圳的商业地产正在经历第三次蜕变。”周玮说。而经营模式则正在由销售返租向统一经营、只租不售的模式转变。

　　商业地产融入国际市场

　　2004年12月11日是按照WTO协议，中国零售业对外全面开放的日子。也许是“巧合”，除了商业业态的变化，深圳近期面市的几个大型商业还着力与国际接轨，迎接即将到来的机遇和挑战。

　　刚刚开始全球招商的益田假日广场前不久获得了第十届MAPIC(国际商业房地产展览会)策划金奖。据悉，共有北京、上海等地10余个中国商业地产项目参与了此次展会，这也是中国商业地产首次参加在国际商业地产界具有相当权威的展会。“中国的商业地产项目引起了国际商业地产界的关注。”益田地产常务副总裁黎志强说。

　　而在结束不久的住交会上，亚洲商业地产脑库论坛吸引了世界第五大商业集团德国麦德龙、深圳铜锣湾、世界著名银行英国渣打银行、香港著名基金公司德望集团等的参与。作为主持人，周玮表示“我们也没有想到这次论坛会吸引到这么多、这么高级别的国际关注”。

　　而业内人士表示，深圳商业地产“城市综合体”的出现，和商家积极与国际接轨、引进国际品牌和管理模式的做法，将提升深圳商业地产的整体素质，这些融商业、住宅、写字楼、酒店、品牌形象店为一体的“商业航母”，将带来深圳商业格局的第三次革命。