抑制地产投资扩张势头成效明显

  贾海透露，以控制土地和信贷紧缩为主要手段的宏观调控政策对全国房地产的开发取得了明显成效。

  统计数字显示，当前我国房地产开发投资规模扩张的势头有所减缓。1-10月份，全国累计完成房地产开发投资9526亿元，比去年同期增长28.9%，增幅同比下降2.9个百分点，比上半年略增0.2个百分点。

  银行贷款增幅回落,所占比重减少。1-10月份，房地产开发企业资金来源12967亿元，比去年同期增长31.4%，增幅同比下降12.5个百分点，也略低于上半年增长32.8%的水平。

  土地供应增幅大大低于去年同期。1-10月份，全国完成开发土地面积1.3亿平方米，比去年同期增长9.0%，增幅同比下降30.5个百分点，也低于上半年增长11.5%的水平。

  商品房销售增势趋缓。1-10月份，全国商品房销售面积2.1亿平方米，比去年同期增长18%，增幅同比下降16个百分点,也比上半年回落8.3个百分点；商品房销售额5704亿元，同比增长31.9%，增幅下降8.7个百分点。

  商品房空置面积继续保持负增长。到10月末，全国商品房空置面积9777万平方米，比去年同期下降3.7%，而去年同期是增长7.6%，今年上半年是增长0.2%。

诸多问题依旧值得关注

  但是，贾海同时指出，仅从目前看，宏观调控取得的成效还只是阶段性的，房地产开发领域依然存在着众多问题。

  首先是在建规模仍然偏大。1-10月份，全国商品房施工面积达12亿平方米,占全部城镇投资施工面积的55.5%，高于2003年53.1%的水平。1-10月,房地产开发项目计划总投资高达4.2万亿元，比去年同期增长35.2%，增幅高于去年同期13个百分点。

  其次，投资结构也不尽合理。贾海说，目前在房地产开发中，高档住宅和别墅、公寓比重过高，中低价位的住宅和经济适用房屋的开发量不足，房地产市场供求关系中存在着结构性矛盾。1-10月份，全国商品住宅完成投资6461亿元，同比增长27.9%，占房地产开发投资的比重为67.8%，比去年同期下降0.6个百分点。其中经济适用房完成投资472亿元，同比增长5.0%，所占比重由去年同期的6.1%下降到5.0%。

  分城市看，40个重点城市经济适用房投资274亿元，增长15.8%，增幅虽然比去年同期明显加快，但所占比重为4.3%，同比下降0.4个百分点，且所占比重低于全国平均水平。其中，天津、大连、无锡、武汉、昆明和乌鲁木齐等16个城市的经济适用住房完成投资呈现负增长。

  更为市民关注的是商品房平均销售价格上涨过快的问题。1-10月份，全国商品房平均销售价格为2758元/平方米，同比上涨11.7%，涨幅比去年同期提高6.7个百分点，为1998年以来同期的最高水平。其中，商品住宅平均销售价格为2566元/平方米，上涨10.2%，涨幅比去年同期提高4.9个百分点。

  据贾海初步分析，全国商品房平均销售价格上涨过快的主要原因：一是消费需求的推动,1-10月的商品房销售面积大于同期竣工面积833万平方米；二是经济适用房开发规模减少，对平均销售价格的平抑作用减弱。如中部地区，经济适用房投资106亿元，同比下降6.0%，价格涨幅比去年同期快10.1个百分点；三是政府主导的城市建设加速，导致对商品房的刚性需求和价格的上升。据他估计，全国各城市去年的拆迁面积达到上亿平方米，占销售面积的1/3左右；四是去年以来钢材、水泥等建筑材料和人工费价格上涨等因素使建设成本提高。如中部地区1-10月竣工房屋平均造价1051元/平方米，比去年同期提高116元，西部地区982元/平方米，提高60元，东部地区的广东为1866元/平方米，提高79元、北京1817元/平方米，提高80元；五是在低利率和消费预期普遍看好的情况下，持币待购者和部分炒楼资金“买涨不买跌”；六是因房地产的不动产特性，使开发商的竞争成为少数企业之间的竞争，从而形成垄断竞争的局面，为联手抬价提供了可能性。

宏观调控已使上海地产进入高位盘整，控制房价的过快涨幅将是明年的重头戏

  此外，地区发展不平衡，西部地区回落更快。贾海说，中、西部地区房地产开发相对来说比较落后，在宏观调控的情况下，往往是“刹车快、启动慢”，对经济发展的影响更大一些。1-10月，在全部完成房地产开发投资中，东部地区完成投资5009亿元，同比增长27.6%，增幅同比下降1.1个百分点；中部地区完成投资1052亿元，增长38.6%，增幅同比下降8.9个百分点；西部地区完成投资1124亿元，增长25.3%