在这样的城市整体环境下，房地产业虽经历宏观调控的风风雨雨，总体仍呈现需求旺盛、产品创新、区域融合、市场活跃等新态势。

■供应收窄、需求旺盛

　　2004年深圳房地产市场供应收窄、需求旺盛，总体供小于求。具体表现为：全市商品房批准面积在900万平方米左右，同比窄幅增长约5％；预计全年商品房销售面积同比增长超过10％，逼近1000万平方米。供应收窄主要有两个方面原因：一是深圳近年来一直执行土地收紧政策；二是宏观调控对房地产投资的抑制。需求旺盛的主要原因是购房梯级消费成熟以及投资需求升温。

■区域演进加剧地产融合

　　深圳城市区域发展的演进运动，推动了地产的区域融合。2004年，这种态势更加清晰、显著。在区域演进推动下，融合的显著特征体现在：地产区域龙头转换延续；疆界淡化，关界名存实亡；多个地产中心并举格局形成。经过多年积淀，2004年南山区终于厚积薄发，继罗湖区、福田区之后，成为深圳区域地产龙头，占据全市房地产市场的最大份额。

　　2004年，二线关外地产在市场份额、开发水平、产品品质和营销手法等方面与关内全面融合。

　　随着宝安、龙岗两区地产中心的崛起，深圳形成了福田中心区、罗湖商业中心区、南山商业文化中心区、宝安中心区和龙岗中心城五大地产中心并举的格局，拉近了特区内外的地产距离，促进了地产的区域平衡发展，推动了地产在全市范围的融合。

■产品创新不止

　　2004年，深圳地产继续深化对产品执着挖掘的核心理念，进一步在产品创新上落足功夫。豪宅项目在依托山、海、湖、园等自然和人文景观基础上，在产品本体上深挖细掘、推陈出新：如红树西岸大量运用新技术、新材料；观澜高尔夫独立别墅每套均设私家电梯，拥有超大私家花园；万科东海岸2期、万科城TOWNHOUSE赠送地下室和超大露台等。2004年的小户型产品，引入了众多中大户型住宅甚至豪宅的舒适元素，如入户花园、空中庭院、景观阳台、大露台的嫁接，宽楼距、阔视野、大园林的引进；此外，小户型还“赠送多多”，如送超大落地窗、转角凸窗、大露台、错层阳台等，以此提高实用率和性价比。其它产品如写字楼、商业物业也都有创新之处。

■房价悬机

　　2004年，置业者和房地产业内都感觉房价上涨很多，而相关政府机构统计的结果显示房价平稳，上涨并不多。2004年全市住宅全年涨幅预计在5％左右，与前几年相差不大。这主要因为关外市场在总体市场中的份额较大并在上升，而关外平均价格比全市平均价格要低许多，这就拉低了平均房价。此外，平均价位最高的福田区和罗湖区市场份额在下降。实际上，对分区域房价涨幅平均计算后的房价涨幅要比统计的整体平均房价涨幅高出许多。2005大趋势展望2005年，在国内宏观调控到位、经济逐步软着陆的大背景下，深圳房地产业将持续向好，在上升通道继续上行，保持健康、较快的发展趋势。具体体现在以下几个方面：

■市场环境优化

　　2005年，深圳房地产所处市场环境将进一步优化，市场行为也将进一步规范。新的一年，深圳宏观经济和社会生活将继续健康、快速发展，这为房地产市场环境优化奠定了坚实的基础。而在房地产政策和管理层面：对于影响重大的土地供应，政府将增加房地产开发用地的出让，缓解房地产用地总体供应不足的矛盾；为了进一步规范市场，政府将加强对房地产业的监控，公开市场行为，及时公布房地产开发、预售、交易、产权等诸多信息，使市场透明化。

■供求渐趋平衡

　　前两年供小于求的失衡局面在2005年会有所改观，供求将趋于平衡。主要原因在于：随着土地供应的增加、城中村改造力度的加大以及市场向好、收益丰厚吸引开发商积极入市等，总体供应会有较大幅度的增加，而市场需求还会持续增加但不会有很大变化，这样市场最终会趋向平衡。

■房价受多种因素影响

　　基于对房地产供求关系的考量，2005年房价将继续上扬。但一些不确定的因素可能引起房价波动。2004年地产投资的“赚钱效应”开始显现，2005年这种效应会否放大，会对房价有较大影响。此外，城中村改造的力度如何，对房价的影响也不可轻视。

■关内外有望平分天下

　　2005年，区