根据市国土资源和房产管理局网上备案预售合同资料显示，2004年我市商品房销售面积为935.85万平方米，同比增加了6.61％，市场整体需求平稳增长。从不同类型商品房的销售情况来看，住宅、办公楼和商业用房的销售面积全面增长。2004年全市住宅销售面积为820.13万平方米，同比增长1.01％；办公楼销售面积为27.54万平方米，比2003年增长40.94％；商业用房销售面积为65.01万平方米，同比增长65.12％。

　　住宅市场整体供求基本均衡2004年，我市商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53％，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5％。

　　据悉，2004年商品房批准预售面积与当年的销售面积基本相当。2002~2004年，商品住宅的批准预售面积总体大于实际销售面积，二者相差128万平方米，住宅批准预售面积与实际销售面积的比为1.05：1,表明目前市场总体供给基本充足，供求基本平衡。但是，如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的继续上涨。

　　南山区住宅销售比重显著增加

　　从各区的住宅销售来看，南山、宝安、龙岗三个区的住宅销售面积居全市前三位，分别占全市住宅销售总面积的34％、21％、17％。南山区住宅销售面积仍然稳居首位，在全市中所占比例继续增加，在特区内的住宅销售量占特区内销售面积的55％。从2003年和2004年各区住宅成交面积所占的比例对比来看，南山区所占的比例有较大增长，宝安、龙岗两区所占比重基本保持不变，福田区房地产销售面积所占的比例减小较大。

　　小户型住宅所占比例有所提高

　　从销售住宅的户型来看，三房、二房和四房占住宅市场交易总量达八成以上。其中，三房住宅的销售面积占住宅销售总面积的42％，二房住宅占住宅销售总面积比例为23％，与上年比例一致；四房住宅占住宅销售总面积的15％，比上年下降2个百分点。住宅中一房和单身公寓的比重略有增加，四房的比重稍有减少，表明由于土地资源的限制，小户型住宅的开发正在增多。

　　特区外价格上涨较快特区内外价格差距减小

　　2004年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5980元／平方米，同比上涨了5.28％；写字楼平均交易价格为9997元／平方米，同比下降了1.64％；商铺平均交易价格为12463元／平方米，同比下降了3.51％。商铺、写字楼价格的下降与近年来市场上累计的供应量较大有一定的关系。

　　从各区住宅销售价格来看，除福田区由于豪宅项目减少，住宅销售价格比2003年下降5.4％外，其他各区住宅价格均有所上涨。其中，罗湖区、南山区住宅均价为7996元／m2、6410元／m2,分别比2003年上涨3.23％、2.04％；而特区外的宝安、龙岗两区住宅价格分别为4186元／m2、4172元／m2,分别比2003年上涨11.09％和19.64％。

　　根据价格趋势的分析，未来一段时期，深圳房地产价格上涨幅度仍将保持小幅增长，但在合理的范围内波动。