正如所见，深圳需求市场的确仍有较大塑造空间，但特区内产品的一味高开高走，势必与深圳主流消费市场脱节——在热销的背后，潜伏着楼市供应结构的失衡以及楼市相对过剩的危机。面对这种形势，对深圳楼市进行结构性调整，有望成为今年乃至今后楼市稳定发展的主旋律。

　　供过于求？供不应求？

　　‘供过于求只是指豪宅市场目前的一种相对过剩现象，“平民化市场”的供不应求则是深圳楼市结构性失调的一大症结’

　　正如其它商品一样，房价的涨跌也理所当然地受到供求关系的影响—供不应求则涨，供过于求则跌。照2004年深圳楼市全线“飘红”的状况来分析，2004年的深圳楼市必定存在供不应求的供求关系，星彦房地产顾问有限公司总经理路莹认为，从去年9月份至2005年底，深圳楼市的供应总面积将达到1700多万平方米，深圳去年消化量为935万平方米，预计今年将突破1000万，其中，巨大的市场供应量将集中在关外区域，到今年底，深圳的库存量预计将达到800万平方米左右，因此，购房者选择的空间还是很大的。

　　面对这一系列值得推敲的数据，耳闻目睹深圳地产2004年热销的场面，再一次被深圳地产的惊人表现所折服——到底是市场过于盲目，还是真如专家们预测的供不应求？对此，深深体会到进一步探讨这种现象的必要性。

　　从深圳地产2004年整个行业所体现的数据来看，的确找不出深圳楼市任何发展不协调的因素，但从2004年关外楼市表现，便可见端倪——龙岗商品房住宅批售项目全年共计近27个，批售面积140余万平方米，相比2003年85万平米的批售量，增长幅度64.7％。宝安的批售约180万平方米，创历年批售量新高，显然已成为全市住宅用地出让面积最大的区域。对地产增幅贡献巨大的不是关内的豪宅项目，而是关外的住宅项目，豪宅集中的福田区由于高档项目减少，整体住宅销售价格比2003年反而下降5.4％，与此相反，特区外的宝安、龙岗两区住宅价格步步高升。

　　数据的背后便是真相：关外楼市因诸多因素的影响，楼价呈稳定增长的态势——供应量的大幅上升，导致关外地产在深圳大地产语境下的比重越来越大，最终导致了2004年楼价的上升趋势，有人依此断定深圳地产2004年楼市供不应求，两者之间实无必然的因果联系。

　　豪宅主流？“平民化住宅”主流？

　　‘无论何种现状的存在，都改变不了深圳目前平民化住宅需求市场的主流地位，任何产品远离了自己的消费市场，都将渐行渐远’

　　豪宅是主流？“平民化住宅”是主流？这需要从深圳市民的经济收入这一指标去衡量。至祥地产总经理周玮向记者分析：2004年，深圳市平均每一就业者工薪收入4.8万元，人均可支配收入2.7万元，居民人均消费性支出1.9万元。作为一个典型的移民城市，城市结构的年轻化是深圳的不容质疑的一大城市特征，工薪阶层占全市人口的较大的比重，在这种城市特征的大环境下，豪宅市场成为深圳楼市主流的消费市场，是否还缺乏点群众基础？

　　在千千万万置业大军中，不乏在罗湖、福田、盐田寻觅6000元每平方米以下的置业者，但结果似乎寥若星辰，最终不是移步南山、转向关外，就是迄今仍在期待。

　　2004年，正如所期待的楼市运行轨迹——政府在严格控制土地供应量之后，宏观政策已开始彰显其作用。在一个成熟、规范的房地产市场，供求关系决定价格走势，但同时价格信号也引导着供求关系的变化。虽然去年楼市相对的供不应求较为明显，但这集中体现在“平民化”住宅上，7000元每平方米以上的“泛豪宅”依然积压相当大比重，发展商之所以依然坚守开发豪宅这一阵地，完全看中的是它所带来的巨额利润，同时，特区内可供开发土地的日渐减少，意味着今后特区内的任何一块土地比往年来的尤为珍贵。

　　2004年深圳楼市，福田中心区几乎未推出一个住宅项目，即使在往年异常火爆的香蜜湖豪宅区域，也仅有香蜜山与香域中央面市，究其原因—特区内真到了可供开发土地资源严重紧缺的时候，面对这种时机，“平民化住宅”的开发与特区内土地紧缩的现状形成了一对难以解决的矛盾体。

　　无论何种现状的存在，都改变不了深圳目前平民化住宅需求市场的主流地位，虽然特区内楼市正水涨船高地向豪宅方向迈进，平民化住宅需求市场仍是它们的主流市场。任何产品远离了自己的消费市场，都将渐行渐远。