"未来三年内，深圳的楼价升幅应该在40%至43%这个区间内；2005年，深圳楼价预计要同比增长13%至15%。”于日前在深圳彭年酒店举办的“国内四大城市房地产与经济发展状况比较分析报告暨2005年深圳房地产市场发展趋势展望”研讨会上，置业国际集团主席蔡涯棉以如上结论平静地结束了自己的主题报告。在随后的闲谈中，蔡涯棉再次重申了此观点，而论证的依据——未来五年内，深圳楼市1200万平方米的本土真实需求以及因为深圳国际化程度提高而增加的需求成了蔡涯棉与深圳各大媒体记者讨论的焦点。
迥异于京沪的鹏城楼市
事实上，经历了连续多年的楼价上涨，特别是2004年的楼市大热后，深圳的广大置业者甚至不少地产从业者均对深圳楼市的价格趋涨表示忧虑，媒体间的楼市泡沫论更是从来就没有停息过。在这样的背景下，抛出“楼价上涨四成”的言论无异于“违背历史潮流”。有鉴于此，也许是无意，或者是有心，蔡涯棉在推出如上重磅炸弹之前，率先进行了北京、上海、广州、深圳等国内四大主流城市的房地产市场比较分析。有道是世事怕比较，一看吓一跳。蔡涯棉挑筋去骨后剖析出的差异成了他最后结论的最有力依据之一。
按照经济学家西蒙·库兹涅茨的理论，当地区宏观经济增长率（GDP）小于4%时，当地的房地产业呈现萎缩状态，一旦大于8%，则地产业的发展将是高速甚至是飞速的。由此，蔡涯棉最先将目光停留在四大城市的GDP增长上。置业国际的统计表明，在2000年到2004年这四年间，四大城市的GDP增长均在11%以上，深圳居冠，达到15.87%！与此同时，深圳房地产投资增幅却远低于京沪，楼价每平方米的均价更只有上海的45%左右！这说明深圳的房地产依然有非常大的发展空间。1200万平方米的真实需求
在报告的中程，蔡涯棉推出了最让业界兴奋的预计：未来5年内，深圳房地产市场将保持1200万平方米的真实需求，其中大部分来自于本土买家的住宅更新需求。目前深圳有500—600万的常住人口，常住人口的人均居住面积约23平方米，远低于发达国家的人均居住面积（30平方米），而2004年11月23日，国家建设部政策研究中心发布的《2020年我们住什么样的房子——中国全面小康目标研究》中指出，2020年主要城镇人均居住面积要达到35平方米。这说明，深圳楼市尚有很大的增长空间。如果按照每年人均居住面积增长1平方米的幅度来计算，未来5年内，深圳房地产市场将保持1200万平方米的真实需求。事实上，2002年至2004年，深圳的二级市场与三级市场的规模之和也基本保持在1000至1200平方米这一区间内。
深圳楼市的光明前途
在报告会后的闲谈中，蔡涯棉更详细地解释了楼价必涨的另一股促动力——深圳地产的全国化与国际化。
在CEPA及“9+2框架”的背景下，深圳必然成为泛珠三角，尤其是东莞、中山、顺德、惠州、汕头等地吸引港澳投资的前沿阵地，这就为深圳楼市吸引这些地区的资金奠定了基础。一旦泛珠三角乃至更远如长沙、南昌等地的资金游入深圳，必然造成类似于江浙民间资本热捧上海楼市的情况，这将局部实现深圳地产的“全国化”。另一方面，蔡涯棉介绍说，据花旗银行的有关统计，香港目前手头随时可支配现金（不包括不动产、有价证券等）超过100万港币的个人达到了27万之众，也就是说香港目前拥有随时可能投向内地房地产市场的热钱达2700亿港币之巨！一衣带水的深圳最可能分到其中的大份额。另外，2004年年底，香港政府放开了有关房地产基金的限制，来自东南亚的新加坡、泰国，乃至澳大利亚的国际基金组织有大规模进驻香港的趋势，他们完全有可能以香港为跳板进军内地房地产市场，而在京沪楼价大幅度高于深圳的背景下，深圳楼市很可能成为他们的目标！总而言之，全国化与国际化是深圳地产未来的发展趋势，也是楼价趋涨的深层原因。