土地作为房屋的载体，是所有合作建房计划都无可回避的难题。本报昨日推出的《在深圳无法购得满意地块》探讨了深圳未来合作建房者成功拿地的微小可能性，引发了广大市民与业内人士的强烈关注。有专家特意致电本报，建议合作建房者以“旧城改造”的模式谋求所需土地，但记者在调查中发现这一方法依然面临重重困难。

旧城改造是最后的希望

　　旧城改造是合作建房者尚存的一丝希望。“政府在去年出台的《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》中对参与旧城改造者有种种优惠，以吸引并鼓励各种企业和机构参与旧城改造。”深圳市国土资源和房产管理局的一位官员向记者表示，政府应该不会限制合作建房者进入旧城改造领域，“如果政策允许的话，采用住宅合作社的形式应该也有可能。”

　　记者从有关部门查阅到的《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》专门在第三章第十二条中列出了针对旧城改造者的优惠政策：“特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照现行地价标准的20%收取地价；建筑容积率超过4.5部分的，按照现行地价标准收取地价。”

　　一位不愿意透露姓名的专家指出：“政府的大力支持为合作建房者提供了机会。采用旧城改造模式，虽然对合作建房发起人的资源整合能力提出了更高的要求，但能极大降低土地成本，不失为另一条可供参考的途径。”

　　该专家同时建议深圳有意向的合作建房者采用住宅合作社的组织形式，并逐步建立合理、专业、民主的组织架购。“按照我国现行的法律法规，进行房产开发的必须是有开发资质的法人。自然人可以通过拍卖购买土地，但无法进入实质性开发阶段，但如果成立专门的开发公司又与合作建房的非赢利性构成悖论。因此住宅合作社作为一种合法机构最有可能进入实际开发阶段。”

合作旧改荆棘满途

　　旧城改造能否成为合作建房最后的通道？对此，专家有不同的意见。深圳市鹏宝东物业发展有限公司副总经理伍时忠指出，采用旧城改造模式要求合作建房群体拥有雄厚的政府资源和杰出的组织能力，在现实中实现的可能性非常之低，只存在理论上的可行性。

　　伍时忠向记者描述了旧城改造开发的复杂过程。“第一步是要找到可开发的成熟地块，接着就要跟地块拥有者洽谈合作进行收购，然后在向村、街道、区、市等各级管理部门依次报批，各级政府同意后还要进行拆迁赔偿，并挨个与地块拥有者签订合同，最后才能推平地块进入实质性开发阶段。这样的开发周期比直接拿地开发要漫长得多，合作建房者能否有这样的精力和耐心值得怀疑。”伍时忠表示，这一过程中的收购、报批、拆迁赔偿等每一个环节都十分复杂，合作建房者的开发计划随时可能卡壳。“政府在旧城改造上还是倾斜于本身拥有地块的原居民，具体操作过程极其复杂，需要大量的人力消耗和时间成本，松散的非专业组织很难进行操作。”

　　一位不愿透露姓名的地产公司职业经理人更对某些合作建房发起人的动机进行质疑：“通过旧城改造或盘活烂尾楼的模式搞合作建房，我怀疑参与者的初衷与实际结果会有很大出入。合作建房从一个城市传到另一个城市发展到现在这种规模，很多发起人的目的已不是单纯地要求降低房价和改变居住条件了。

　　事实上，不管是通过旧城改造还是盘活烂尾楼的方式，民间合作建房组织依然要面临巨大的资金压力。伍时忠指出，政府对旧城改造向来“只给政策”，不会进行经济支持，“开发者需要花费一笔巨款来进行拆迁和赔偿。”这样看来，通过旧城改造项目进行合作建房也只是一个“乌托邦”式的愿望而已。