全面解读2005深圳房地产市场宏观走向

编者按：

　　市场是一部运算精准的机器，以自己独特的法则不停地运转着，看似纷繁复杂，却也有章可循。对于地产而言，政策、土地、资金、人才，这些看似沉重的话题，其实也可以举重若轻地以加减法简单地归纳。纵观2005年的深圳楼市，一方面品牌房企融资手段更加多样，土地供应量小幅增加，三级市场交易量猛增，进行着生动的加法运算；另一个方面，在市场供求关系、人才、中小房企的市场份额所表现出的却是减法迹象。这一加一减之间，演绎出的是2005年深圳地产的别样风景。

　　房企求“财”若渴融资渠道拓宽

　　业界人士认为，在房地产市场的发展中，资本的重要性已经上升到第一位，而土地则退居到第二。市场的发展期待新的融资渠道和金融产品。

　　尽管宏观调控对于房企贷款更加严格，对于运营良好的房地产企业来讲，融资根本不成问题。有业界人士表示只要项目好，企业知名度高，根本不用担心资金问题。而知名地产研究人士半求则说了一个非常有趣的现象：在深圳一些知名房企旁边，都会有几家基金公司分布一侧。这些基金一般只要求5％左右的回报，对于平均利润率达到20％的房企来讲根本不高。

　　尽管多家公司表示好公司融资不成问题，但是现在越来越多的公司走向全国扩张之路，依现在的土地政策，许多城市都要求一次性付清地价。要扩张，就要钱，这也是资本显得越来越重要的根本原因。

　　正是看到了资本的重要性，百仕达地产副总经理罗雷在接受本报记者采访时说：“据我所知，世界500强企业没有一家单纯以房地产开发为主业的公司。百仕达在将来不排除以非开发商的身份进入地产业，比如投资商。”益田地产常务副总黎志强对房地产金融市场颇有研究。据他介绍，国外房地产的资金来源较多，银行、信托、基金、机构、债券、股市等都是主要渠道。在这些大渠道里又可以几十个小的融资渠道。

　　但是国家对于房地产金融这一块还没有真正放开。以房地产信托产品来看，政策只允许200份上限为2个亿。这也是百仕达地产发行红树西岸的信托产品时只选择了200份总额1.6亿的根本原因。据了解，在红树西岸之后，中信等房企也相继发行了高额度的信托产品。业界人士认为将有越来越多的企业会关注房地产信托这一融资渠道。

　　目前上海、北京传出国际资本介入房地产市场的新闻。但是多名资深业界人士认为国际基金进入国内房地产业也会受限，在短时间内不可能成为融资主渠道之一。对于基金来说，逐利性是其根本特点。在国际市场，一个基金经理可能会同时操持10个项目。但是现在国际基金进入房地产市场只能以项目制进行运作，这对于一向“快进快出”的国际资本来讲显然不适应。另一方面，国际基金对于房企的管理和项目素质要求比较高。如果这两者达不到要求，基金也不会轻易投资。

　　业界人士认为只有通过相关的产业投资基金法，房地产企业的融资渠道才会更多，房地产市场的资本运作才能更规范。

　　土地供应平稳略有小幅上调

　　年初，深圳市国土资源和房产管理局在其召开的房地产企业座谈会上通报了今年土地供应计划方案，2005年将继续实施土地供应总量控制，商品住宅用地出让与去年基本持平。局长陈玉堂表示，在充分保障产业用地和市政配套用地的前提下，争取2005年商品住宅用地供给计划在去年的基础上做小幅上调。

　　据悉，2005年土地供应方面将有四大特色，一是贯彻节约和集约利用土地的方针，继续实施土地供应总量控制；二是坚持可持续发展原则，优先安排产业用地；三是体现“以人为本”理念，确保市政及公共设施用地需求；四是商品住宅用地与去年计划比较基本持平。

　　深圳市房地产研究所王锋博士在接受采访时表示，针对住宅需求旺盛，而非住宅物业供大于求的问题，在2005年制定土地使用权出让计划时，已考虑适当增加商品住宅的供地规模，减少商业用房、办公楼用地的供应。他还认为，应从总量上适当增加，在2005年的土地使用权出让计划中增加约0.5平方公里的房地产用地，使全年房地产用地供应达到1.5平方公里左右，以满足今明两年市场对房地产的需求，避免房地产供应链条断裂。

　　深圳中原地产有关分析也认为，深圳已连续3年实行紧缩政策。这3年当中，每年的土地供应量都控制在1平方公里左右。近年商品房市场出现供不应求的现象，地价、房价也因此大幅度上涨，不利于房地产市场的健康发展。预计政府一方面会加快推进城市化，加强土地储备量，另一方面也会逐步放宽土地供应，以适应经济发展的需要，满足市场的需求。另据中原地产统计，2004年深圳土地市场共有44宗土地成交，总交易面积达到近232万平方米。引人关注的是，2004年福田、罗湖、南山新增商品住宅用地供应为零。全年关外土地交易占宗地交易面积的91％，占宗地交易宗数的68％，尤其是