似乎再也没有比2005年的春天更让人琢磨不透的，深圳一方面在豪宅放量达到历年来峰值的同时，却有超过5个一线豪宅的价格要往5万元/平方米的高位上靠，而这在去年，这些豪宅也不过是刚刚2万元/平方米出头。与此同时，包括大量尚未办理产权的一手豪宅在内的二手豪宅的价格也开始成2位数增长，关内极度稀缺的二手TOWNHOUSE更是普遍增值超过50%！

　　专业人士在预测深圳关内豪宅价格今年将会实现全面性的高位突破的同时，也指出豪宅投资甚至投机的苗头已经乍现，房地产已经由消费品向投资品蜕化，更有人预测，豪宅投资比例达到了20%-25%！超越20%的国际警戒线。

TOWNHOUSE年豪宅放量激增

关外供大于求 关内依然紧张

　　由于豪宅在定性层面一直众说纷纭，关于深圳一手豪宅今年将有多大放量，记者迄今尚未得到一个权威统计。据深圳中原地产提供的一份数据显示(按：深圳中原地产的豪宅标准之一是8500元/平方米以上)，深圳未来2年内将是豪宅的集中放量时期，预计供应量将超过237万平方米，按照豪宅平均180—200平方米计算，其整体套数则将在1.2万套—1.3万套之间，而且大部分都会在今年推向市场，这些豪宅主要分布于香蜜湖、红树湾、大梅沙、横岗和尖岗山等片区，而在产品形式方面，则是别墅、TOWNHOUSE、多层、小高层、高层各占一席之地。

　　“关外豪宅供应量今年将达到一个峰值。”深圳中原地产深港研究中心总监张伟说。从2002年开始启动的关外豪宅，在2003-2004年间开始蓬勃向上，尤其是TOWNHOUSE产品，至今为止，约有万科城一期、振业城、招商龙岗项目、中海育马场、尖岗山项目、观澜湖高尔夫大宅等项目入市或在建，均含有不同数量的TOWNHOUSE，其中，振业城更是提供了1000多套深圳历史上最大规模的独院住宅建筑群。有关专家认为，关外的豪宅今年是供大于求，竞争将异常激烈，尤其是龙岗。

　　相比之下，关内的豪宅片区——香蜜湖、红树湾、华侨城以及大梅沙等——合起来约超过10个豪宅项目入市，而香蜜湖及红树湾每个片区所提供的货源更是都超过了2000套，张伟指出，“今年关内豪宅的总体面积比去年有所增大，但是体现在套数上却是减少的，因此，对于买家而言，其供应依然紧俏。”

　　对于这样的说法，中海地产营销部经理杨林也持有同样的观点，他更直言今年将是TOWNHOUSE年，不过他认为，考虑到交通、安全等因素，关内的TOWNHOUSE有更大的优势。

豪宅均价突破5万元/平方米大关

炒家拉大“需求” 价格接近巴黎

　　“今明两年，深圳楼市绝对会以豪宅为最大亮点，一线豪宅在未来2年内会实现一个突破性的价格，”百仕达地产副总经理罗雷的这句话在业内颇有代表性。去年，百仕达·红树西岸高频率地将房价炒作高至3-5万元/平方米，业内对此嗤之以鼻，而今年春节后，市场似乎一下子发生逆转，波托菲诺纯水岸23套别墅在两周前全部低调卖出，均价突破5万元/平方米，中海也高调表示，其香蜜湖九万三地块高层售价会在2万元/平方米、TOWNHOUSE会在3万—3.5万元/平方米，前排TOWNHOUSE价格则更是会高至约5万元/平方米，而专家对尖岗山的预期也在这个价位浮动。“现在已不是我们(百仕达地产)一家在说，高价已经成为市场的一种普遍趋势。”罗雷说。

　　对于高层豪宅的红树西岸要卖到3-5万元/平方米，世联地产一位高层虽委婉表示，“至少深圳目前没有先例”！不过，他也认同，豪宅价格今年会高速增长。张伟甚至更明确指出，“今年关内豪宅会比较疯狂，增长幅度会很惊人，可能要达到2位数”。他继续阐释说，关内豪宅在原本相当强劲的需求的基础上，现在又不可否认地加入了一批炒家，客观上扩大了需求，而且，“今年关内豪宅的平均面积会大过去年，这会进一步刺激购买欲望。”具体到关外豪宅中的TOWNHOUSE产品，由于供应量过大，张伟预测，“价格将会保持平稳”。

　　豪宅价格是否过高，担忧似乎已波及到业界内部。一位地产职业经理人向记者透露，在波托菲诺纯水岸销售时，一名法国规划设计专家向他表示，“按照纯水岸的价格，他可以在巴黎郊区买一套很好的别墅，而且还是永久性产权。”

二手豪宅升值逾10%

二手升幅高于一手 中介抢滩豪宅地铺

　　我们不得不承认的事实是，过去2年里，二手豪宅的价格升幅远远超过一手豪宅。在关内两大豪宅片区--香蜜湖与华侨城，三级地铺集中扎堆，而且豪宅标出的价格之高令人咋舌。“纯水岸一期二手TOWNHOUSE，视栋数、朝向不同，一般至少对半赚。”美联物业华侨城分行一位经纪人士表示，当年售价约1.2—1.5万元/平方米的纯水岸一期TOWNHOUSE，现在已经普遍涨至2.5万元/平方米。而三级地铺更为密集的香蜜湖片区，二手TOWNHOUSE走势同样。金地置业东海分行相关负责人介绍，水榭花都去年一套买进时约600万元的房产