旧城改造突破土地之困

　　旧城改造并不是新鲜事，但目前的声势却无比强大。业内人士认为，这与日益紧张的土地供应不无关系。深圳虽然只有20多年的城市开发历史，但是目前面临的情况是，一方面特区内土地开发速度过快，关内的土地已经开发得所剩无几；另一方面，一些前期开发的房地产项目、工业园区以及城中村已经与日益现代化的城市格调格格不入，旧城改造是深圳走出困境的新招数。

　　深圳市房地产研究所所长王锋博士分析，深圳目前可建设用地共200多万平方公里，每年出让的土地如果控制在12平方公里，深圳土地也只有20年左右的发展期。目前政府每年出让的住宅用地在1平方公里之内，大约只可建300多万平方米的房子，而深圳近年来商品房的新增需求在800-900万平方米之间，这个缺口怎么补，旧城改造是一根救命稻草。

　　仅就关内而言，三年内无地出让，土地供应短缺现象已经非常突出。据不完全统计，关内需改造的城中村面积是4000多万平方米，在城中村平均容积率为3的正常情况下，按照“拆一建二”的比例计算，关内估计将有8000万至1亿平方米的商品房供应。

　　由于旧城改造过程蕴藏很大的经济增长点，所以很多开发商都对旧城改造颇有兴趣，今后特区内颇有规模的项目只可能从旧城改造中产生。这两年深圳特区内已经有了几个比较成功的旧改项目，中信的星光名庭、盛世鹏程、御景东园、御景华城等是几个颇为大型的成功项目，更有东门168、东门天下、金茂礼都等一系列旧改小户型项目。京基和绿景是深圳做旧城改造取得巨大成功的发展商，而金地、中航、和记黄埔等一大批有实力的发展商也将加入到深圳旧城改造的运动中来。

　　八卦岭、黄贝岭、蔡屋围、新洲等片区将是深圳未来几年旧城改造的重头戏。金地接手的渔农村改造项目位于皇岗口岸，改造面积为3.1万平方米，改造后总建筑面积为18.5万平方米。京基金融中心广场位于蔡屋围，是市政府确定的“金融中心区”重点改造项目，将是深圳仅次于地王大厦的标志性建筑，打造为集购物、娱乐、休闲于一体的大型综合性广场。

　　今年关内能有多少旧城改造项目推出，是决定关内地产能否重新焕发光芒的关键。

　　豪宅市场关内领先关外

　　2005年深圳豪宅市场风云再起，豪宅大战已经突破了地域的局限，几乎每个区域都有豪宅推出。关外地产由于尖岗山、坂雪岗等地区在土地拍卖时就聚够了人气，再加上华侨城、招商地产联袂演出，更是吊足了人们的胃口。那么在这次关内关外豪宅对垒中，关内地产能否胜出呢？

　　深圳关内今年豪宅主要集中在三个片区：一是香蜜湖片区，这里今年由中海香蜜湖1号领衔主演，这个项目不仅面积较大，而且地价太高，以成本核算，这个项目的均价必须超过15000元/平方米才有利润可言，而目前这个片区的均价在10000元/平方米左右，中海如何突围是这个片区的看点，再加上水榭花都三期、中旅国际公馆二期、香域中央的全力演出，这个片区依旧是今年豪宅市场的主角；二是红树湾片区，这里由