为了抑制房地产投资过热，防范银行信贷风险，２００３年６月１５日和２００３年８月３１日，中国人民银行和国务院先后颁布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》（即“１２１号文件”）、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（即１８号文），严格了房地产贷款条件。今年４月２７日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，钢铁由２５％及以上提高到４０％及以上，水泥、电解铝、房地产开发（不含经济适用房项目）均由２０％及以上提高到３５％及以上。这些紧缩银根的宏观政策使得对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金链非常紧张。为解决资金短缺的难题，开发商努力开辟新的融资渠道，目前关于房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）的讨论很热烈，而海外融资也日益引起关注。全国工商联住宅产业商会香港分会会长高广垣认为，目前超过１００亿元人民币的海外投融资巨资正在紧张酝酿进入内地，并称这将推动我国房地产发展第三次浪潮的到来。
外资进入中国房地产的途径主要有海外上市、外资开发商独立从事房地产的开发、外资产业基金以投资公司的身份投资房地产、外商购置已建成物业收取物业租金等形式。
海外上市
业内专家认为，上市融资是企业获取资金的首选方式之一，也是企业调整内部结构，做大做强的优选途径。不仅可以从容化解金融风险，而且可以降低企业融资成本，改善企业资本结构。
而在海外上市对房地产企业具有更大优越性：目前房地产企业海外上市都选择在香港，与内地相比，香港上市相对比较宽松；国内的房地产企业到境外上市，有了一个国际化的公司运作平台，与国际接轨，也容易树立品牌和形象。
我国目前在香港成功上市的房地产企业有合生创展集团、上海置业、北京首创和上海复地。总部位于天津的顺驰集团与汇丰合作，由汇丰作为保荐人，积极推进顺驰在香港主板市场的上市计划。奥园集团在国内借壳上市受挫后加大资本运营力度，积极寻找机遇，目前，奥园在海外上市的计划已全面展开。ＳＯＨＯ中国也一直在积极谋求海外上市。
外资开发商独立从事房地产的开发
在国内房地产积极谋求海外上市的同时，外资也在寻求进入国内的途径。外资长期看好中国大陆经济增长，目前国内开发商受银根紧缩困扰，这降低了外资进入的门槛，对外资来说是一个机会。
外资开发商通过自己运作来控制整个开发项目和管理团队，独立从事房地产的开发是一条重要的途径。
由于香港本地市场竞争日趋激烈，香港地产商将目光投向了大陆房地产市场，扩大投资，大陆房地产市场已成为香港地产公司业务中非常重要的一个组成部分。
新加坡嘉德置地在中国取得了骄人的业绩后，逐渐调整发展思路，将投资重点放在了中国内地房地产市场。２００４年４月，在中国成立全资子公司凯德置地（中国）投资有限公司，加速发展在华业务。去年底，在北辰绿色家园中购买１０万平方米的土地，项目规划建筑面积近３０万平方米，总投资约２０亿元人民币。新加坡凯德置地中国住宅房地产基金，是一个规模约６０００万美元的私募基金。主要投资者是来自亚洲地区的投资者，投资重点是住宅房地产项目，范围包括北京、上海和广州。该基金在凯德置地（中国）投资有限公司的项目中约占２０％－５０％，目前参股的项目已有三个。
美国汉斯地产８年前在中国设立办事处后，一直保持低调，在蛰伏了７年之后，去年在北京开发了高档住宅“公园大道”。项目的融资是以“新兴市场房地产基金”为启动金，“新兴市场房地产基金”由汉斯公司发起，合作方包括摩根士丹利及美国西部信托，基金规模为１０亿美元，专用于发展中国家的房地产开发，目前投放于巴西、墨西哥、俄罗斯、波兰、中国等国家。“新兴市场房地产基金”占“公园大道”项目开发资金的三成，以这样的自备金，既可获得银行的开发贷款，这样的融资通道在１２１文件颁布之后，也是正常的直接融资通道。
外商购置已建成物业，收取物业租金
收租型基金通过购买有稳定租户的成熟物业，长期持有物业收租盈利，而不介入前期开发。荷兰信托投资基金管理公司Ｒｏｄａｍｃｏ Ａｓｉａ ，与香港置地合作收购香江花园第三期，收购上海盛捷国际服务公寓和上海盛捷高际服务公寓，整体收购浦东浦项广场，都是作为长期持有的收租型物业。
这类基金还有美国国际集团（ＡＩＧ）、新加坡政府投资公司（ＧＩＣ）、新加坡腾飞基金（Ａｓｃｅｎｄａｓ）。
外资产业基金以投资公司的身份投资房地产
由于中国目前产业基金没有明确的法律法规依据，因此无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依。而国外房地产基金