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  • 深圳宝安商圈崛起是大势 蓄势待发“三分天下”
  • 2005年06月06日
  •     缘起

      近年来宝安区的土地交易活跃,地块放量较大,今明两年商用物业市场供应量将大幅增加。据初步统计,到2005年,仅宝安中心区将有不下13个住宅项目建成入市,总建筑面积将超过200万平方米,这些住宅项目基本上都有商业裙楼,未来三年内宝安区商服物业推盘量有可能会达到50万平方米,将仅次于龙岗,位居深圳各区第二。这是自2000年万佳、天虹、顺电等名商家争先进驻宝安以来,该区域迎来的第二次商业发展浪潮,宝安商圈有望成为深圳继东门、人民南、华强北之后的又一重要商圈。(注:这里所称宝安商圈是指包括宝安老城区、中心区、西乡在内的大宝安商圈,不包括其他街道办的零散商业。)

    机遇

    商圈崛起是大势所趋

      发展轨迹:从深圳商业地产的总体形势来看,是一条沿着深南大道主干线形成商圈的过程,就目前而言,东门、华强北商圈已经十分成熟,业态也已经相当饱和,发展的潜力已经不大。深圳商业需要缓和东门、华强北的压力,所以深圳商圈就沿深南大道向西端发展,由于各方面的原因,深圳中心区商圈目前并没有真正形成。业内人士指出,由于各方面的条件促成,宝安商圈将承担起这一历史责任。

      住宅开发:如果说之前的万佳、天虹、沃尔玛以及顺电等品牌商家的进驻是宝安商圈发展第一春的话,那么随着香缤广场商业启动及第五大道、幸福海岸、天悦龙庭等诸多商住项目的现身,则使其迎来生命里的第二春。2005年到2008年是宝安大发展的时期,宝安中心区和尖岗山两大居住区将促进富人居住区的形成和宝安中产白领群的壮大,未来宝安将成为无可争议的高尚居住中心,同时为宝安带来前所未有的商业扩张机遇。

      人口消费力:虽然有些专业人士也担忧过多的商业项目跻身市场必然会埋下供应过剩的隐患,但是从其发展的势头来看,这种有一定规模经营档次较高的商业项目对宝安商圈的刺激应该是非常利好的。首先,宝安区人口达270多万,年人均收入有2万多元,具备巨大的消费力以及投资潜力。其次,宝安近年的发展规划以及较之福田、罗湖的价格优势正吸引着周边区域的购房大军,消费人口正以激增的方式促进着宝安中心区商业的良性循环发展。再次,就商业地产发展本身的规律而言,现在宝安已经形成了中小型商业圈,如新安湖购物中心、香缤广场一带。随着这些小型商业圈的日渐成熟,将会进一步带动其商业组合形成大型商业圈。

      工业强区:还有,宝安作为GDP高达400多亿元的工业强区,区内各类加工型企业和高科技企业足有1万多家,年进出口额3000多亿美元。目前宝安区已经拥有3000平方米以上的中大型商场40多家,其中经营面积超过1万平方米的有18家,装饰材料、家具、电子、汽车、建材、农副产品等大型专业批发、零售市场已经形成,尤其是聚集了越来越多高素质白领人士,宝安拥有很强的后续发展力。同时,就宝安区自身的条件而言,宝安的规划用地,还有人口居住密度等等,足以支持深圳宝安商圈的形成和发展。

    格局

    宝安商圈三分天下

      宝安目前的商业形态有三个明显的地域分布,一是宝安中心区,这里由天悦龙庭、丽晶国际等商业部分组合而成,宝安中心区将是宝安商圈未来的发展方向。二是宝安老城区,这里是宝安商业的历史见证,是由香缤广场、新安购物中心组合的新兴商圈,这里是自发的商业地带,将形成宝安的华强北。三是西乡的商业文化中心,这里是宝安的“地王”商圈,将建一个集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的大商城。

    住宅开发衍生中心区商圈

      宝安中心区商圈由中心区衍生出来,中心区庞大的住宅区将带来强劲的消费需求,中心区商业立足于社区,向区域服务延展。社区商业成为中心区的良性发展之路。社区各种商业业态形式互补,培养各自的消费热点,形成区域商业中心。区域商业中心聚合力加强,大型商业出现,形成新的商业格局,这是一个酝酿中的中心区商圈。

      这里的规划用地,还有人口居住密度等等指标,都可以支持宝安中心区商圈。一方面,地铁线路的开通对宝安商圈起带动作用。拟建的宝安购物中心公园占地20多万平方米,紧邻规划中的五星级酒店、宝安书城等,将沿地铁1号线勾勒出一条商业黄金线。拟建的购物公园位于宝安中心区路南侧两大地铁出口间,是典型的地铁上盖商业项目,与地下商业形成优势互补,有望形成繁华的新兴商圈,为顾客提供各种业态的综合服务。另一方面,宝安中心区商圈规划最为科学合理。深圳商圈中,东门和华强北是自发形成的,所以在规划上有许多缺陷,这也制约了这两个商圈的进一步发展,而宝安中心区是深圳所有次中心区域中规划最为科学合理的。宝安中心区将居住、商业、办公有机地融合在一起,布局分明合理,功能结构明确,有望成为未来宝安高端商业的集中地。

    老城区商圈曾经是制高点

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