户型嬗变半年轮回

　　新政改变了楼盘的销售节奏，也改变了楼市的户型构成。2005年上半年，深圳楼市急刹车，刚刚有些许炒作迹象的大户型豪宅纷纷放缓推盘节奏，适宜大众需求的中小户型楼盘则货畅其流。然而，经过三个月的博弈之后，下半年，购房者的需求将逐渐释放，被雪藏的大户型新盘也将纷纷进场，深圳楼市“豪宅年”的气势将全面展示出来。

上半年

小户型抢眼

　　皇庭香格里与飞扬时代可以说是上半年小户型市场的真实写照。总共只有223套住宅、位于桃源村的皇庭香格里开盘当日销售201套，均价达到每平方米5800元。总共418套的飞扬时代开盘当天被抢购一空，均价在每平方米8800元上下。这样的销售速度，在楼市新政的背景下，似乎很有些不合乎逻辑。

关内关外方向一致

　　然而，上半年的小户型市场，无论是关内还是关外还真就是这样。根据星彦地产的统计，2005年上半年罗湖新推项目除莲塘片区的合正锦园为大户型以外，其他项目均为小户型，平均户型面积为50.67平方米，比较典型的项目有东方华都、阳光新干线、置地逸轩、美园、青橙时代、银汉国际公寓、银晖名居等。而在关外，布吉和宝安新中心区的少量单房、两房单位也非常好销售。金成时代开盘以来，最畅销的200多套单位也基本上是面积较小、总价在30至50万元间的两房及三房，而面积稍大、价格在60万元以上的户型则相对出货较慢。新锦安雅园3期的中小户型单位也走势较好，剩下的户型多集中在高层的大户型单位。

　　从全市的新盘推盘情况看，小户型也可以说是占据了市场的主流。根据中原地产的统计，截至6月12日，今年深圳新推住宅项目共有58个，其中小户型项目23个，占39.7%，而在总计30352套的新推单位中，小户型单位有14908套，占49.1%。

真实需求支撑小户

　　业内人士认为，投资成分较多的小户型原本要更多地受到楼市新政的影响。然而，一方面小户型在深圳有非常强劲的真实需求，即使是完全挤出了泡沫投资的成分，每年更新30万年轻人的深圳，依然足以支撑小户型市场。另一方面，小户型的开发商在楼市新政的冲击下，必然要加紧推售，甚至不惜降低预期收益，如飞扬时代均价每平方米8800元，在华强北来说就比较超值，而位于银湖的银晖名居，“200套分段一口价”，同一楼层，不论朝向和户型，价格一律相同，最低每平方米5500元（含装修），则更加实惠。再者，经历一段时间的僵持后，部分小户型楼盘可能“开闸、跳水”，以避免直接面对下半年的推盘高峰期，因此不排除有一部分投资者会逢低进入。

下半年

大户型翻身

　　可以预见，下半年，楼市将是一番新面貌。从记者掌握的情况看，关内外的大户型豪宅项目将相继登场，从而一统江山，还深圳“豪宅年”的美誉。一方面，人们普遍相信，持币观望、买卖僵持的“严冬”已经过去了，相对理性的深圳人将在下半年完全释放自己的真实住房需求。一方面，在二手豪宅交易开始回暖的情况下，被雪藏许久的大户型豪宅新盘也将突破客户积累期，并携带忠实客户闪亮登场。

关内大户需求强劲

　　从关内来看，大户型单位的销售势头在上半年的南山表现得比较明显。市国土局的统计表明，上半年南山的楼市销售均价是全市最高的，达到了每平方米9000多元，其原因就是大户型单位占据了市场主流。另有研究表明，2005年下半年，罗湖小户型市场份额将减少，中大户型项目陆续入市，在即将推出的约76万平方米的新盘中，有69万平方米左右是大户型单位，其中规模较大的项目有鸿翔花园二期、东方尊峪、淘金山等。资料显示，淘金山的平均户型面积达到170平方米，最小的单位也有148平方米，东方尊峪的主力户型在130至180平方米间。而在福田，格兰海湾、香蜜湖一号、中旅国际公馆二期、华尔登府邸等也是蓄势待发。

关外大户推涨楼价

　　关外更是大户型的天下。在龙华，已经蓄势达半年之久的二线拓展区首席豪宅——圣莫丽斯以大户型叠加别墅、Townhouse、花园洋房为主，预计将于近期面市。已经于7月份动工的城投龙华项目，容积率极低，肯定是大户型豪宅项目，预计年底将进行市场推广。万科第五园、万科城则先声夺人，已经抢得了第一杯羹。

　　在下半年的楼市推盘“重灾区”——布吉，大户型也是一种趋势。“在布吉生态新区，目标客户就是关内的白领与布吉的二次、多次置业者，这种明确的定位注定了其户型变大的趋势。”承翰·慢城项目销售经理张海涛如是说。刚刚启动客户登记的湖光山舍也是以中大户型为主，其中更有少量布吉罕有的Townhouse，环湖而立，目标客户也直指关内。

　　业内人士认为，2005年，关外地产价格暴涨的重要原因就是关外高档项目比例大大增加，而高档项目必然