关键词：供应 政府控制住宅用地出让

　　据国土资源和房产管理局公布的2005年度土地供应计划显示，今年全市计划供应土地面积为12.69平方公里，与2004年总量基本持平。结合这个计划，可以看出土地供应的两个特点。

　　从土地用途来看，深圳土地供应结构进一步改变，商品房开发用地供应继续减少。计划中今年仅有0.8平方公里的商品房用地供应，占供应总量的6%。而高新技术、先进工业、物流仓储等产业的计划供应用地9.98平方公里，约为住宅用地的12倍，占供应总量的79%。此外，公共配套项目用地1.91平方公里，占供应总量的15%。

　　从区域分布来看，今年土地出让重心完全移至特区外。特区内计划供应土地0.76平方公里，占供应总量的6%；宝安区计划供应土地5.4平方公里，占供应总量的43%；龙岗区计划供应土地6.53平方公里，占土地供应总量的51%。全市计划通过招标、拍卖、挂牌等方式供应土地136.3万平方米，其中特区内计划供应商业及办公用地6.3万平方米，其余均为关外土地。计划新出让商品房用地中，特区内为零，宝安区为0.45平方公里，龙岗区为0.35平方公里。

    对关内而言，城中村改造将成为其今后土地供应的主要来源。据统计，目前关内大约有4000多万平方米的城中村改造面积，按“拆一建二”的比例，估计将供应8000万至1亿平方米的商品房，即便是只有其中一半的面积进入市场，将可解决关内10年左右的商品房需求。

　　关键词：成交 发展商拿地日趋谨慎

　　今年上半年，深圳公开交易土地共24宗，实际成交19宗，总交易面积达到290817.1平方米，同比减少50%左右。其中龙岗有10宗土地成交，成交面积占全市的77.04%。从交易类型来看，政府出让土地使用权仅2宗，共91452.75平方米，企业转让使用权17宗共199364.4平方米。从交易方式看，只有2宗地以拍卖方式交易，其余全部以挂牌方式交易。

　　对比去年的数据，可以发现，整体而言今年上半年土地交易不如去年同期活跃。业内分析，这一方面由于关内存量土地日渐消化，另一方面，受到宏观调控的影响，发展商拿地策略趋于谨慎。

　　但随着一系列新政的出台，楼市进入“观望期”，销售量明显下滑，同时开发商运作项目的风险也在增大，一些手中有地但实力不济的开发商将转让其拥有的土地。因此，预计下半年土地转让交易将趋于活跃，同时这也意味着从土地市场开始，房地产行业也将开始新一轮的洗牌，不少企业将会被淘汰出局。

　　关键词：地价 地价回落难创新高

　　近几年，深圳地价一直保持10%以上的增幅。2005年由于深圳新增供应土地基准地价较低，从而导致全市地价与2004年相比略有回落。目前深圳市政府公告的住宅类物业基准地价大约在每平方米1000元左右。这一部分用地在全部土地供应中约占三分之二。由于这一地价相对稳定，对市场定价具有决定性，可以抑制地价快速上涨。

　　此外，一系列新政使得多数开发商必须融资开发存量土地，对于新供应的土地需求略有减弱，从而使得土地竞拍价格上涨空间有限。这一点，从今年以来两次公开拍卖的冷清收局，便可窥见。6月10日进行的“2005深圳第一拍”，虽然楼面均价达到2085元／平方米，但这个价位并没有超过此前各竞拍企业和业内人士的心理价位，成交价仅高出底价0.55亿。6月21日的“2005深圳第二拍”或许更能说明问题。此次竞拍仅有4家本土地产企业参与，而到场的人数也寥寥无几，结果更是出乎意料，以底价成交，折合楼面底价仅795元／平方米。鉴于开发商拿地行为的谨慎和理性，预计今年商品房土地价格难以再创新高。

　　近年土地政策一览

　　2003年7月30日，国务院颁布了《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》，首先对各类开发区、度假区，随意圈占大量耕地和违法出让、转让土地、越权出台优惠政策等进行全面整理和整顿。

　　2003年9月24日的356号文件，中央政府发出第一个针对房地产业土地市场整治通知，即《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续发展的通知》，此政策主要目的是从源头上控制住宅用地供应总量问题。

　　2004年3月31日，国土资源部和监察部联合发布了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》的71号文件，文件严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日之前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。2004年8月31日因此被业界称作“大限”，在业内引起较大