1999年，恰恰是上轮房地产行情的最低谷，之后便是持续6年的狂涨。

  统计数据显示，作为宏观调控重点行业，上海房地产业企业家信心指数比一季度回落76.5点，进入相对不景气区间，在各行业中居跌幅之首。据调查，在房地产行业，有31.6%的企业家认为企业的生产运营状况“不乐观”；半数以上持平；表示“乐观”的企业家仅占14.9%。

  这，似乎成为上海楼市博弈的一种结果，或者一种新博弈的开始。

   房价：跌才是“硬道理”？

　　虽然对于开发商而言，降价仍是立竿见影的营销招数，但房地产商的降价策略是否会引来新一轮的期待呢？　

　　根据中原研究咨询部最新一轮数据显示：9月，上海市一手住宅在售面积继续保持上升势头，主要是由于供应量较大，而消化量虽然达到113.3万平方米，环比增长32.1%，但仍远低于366.4万平方米的新增供应量，供过于求的现象依然严峻。具体而言，各区住宅供应量上涨势头强劲，需求量仅微幅上升，供求比大多在0.8徘徊。

　　一个有趣的现象是：郊区成交量依然接近总成交量的50%。

　　需求量虽有微幅上升，但开发商付出的是降价的代价，割肉能够换来成交的人气吗？

　　根据中原研究咨询部对于4月以来著名跌价楼盘的调查来看，超过一半的楼盘跌幅在20%左右，价格下调额度约2000元/平方米，部分高档楼盘甚至下跌了5000元/平方米，而原本价位就不高的一些楼盘的价格下降仅为1000元/平方米左右。值得注意的是，这些楼盘价格的下跌并非一步到位，而是每月跌一点，呈阶梯式下调态势。

　　这是否意味着：未来的房价依然会保持持续走低的趋势呢？

　　降价楼盘的价格段主要位于原价在10000-15000元/平方米之间，大约占据了一半以上的比例，而降价后成交均价集中在5000－10000元/平方米。普陀区以及浦东新区成为价格下跌楼盘较为集中的区域。中介公司分析认为，这主要是因为这两个区域在宏观调控之前的房价上涨风潮中，投资比重偏高使这两个区房价透支相当严重。普陀区价格跌幅较大的楼盘地域分布相对集中，大部分分布在万里板块，这一板块由于此前对规划中的轨道交通M7与R3线的概念的过度炒作，导致了3月之前该地区房价上升过快。

　　区位特征相似的还存在于宝山区的大华板块，毗邻普陀区的万里板块，由于位于宝山区，区位的因素使得价格下降幅度最大。另外，具有类似情况的还有闸北的彭浦板块。浦东新区的降价楼盘地域分布较广，以陆家嘴为起点向东、南两个方向散开。陆家嘴以东的“东方明珠国际公寓”、联洋社区的“仁恒河滨城”以及杨高南路上的“锦绣华城”所面临的问题则是投资者撤走之后留下的需求空白，前一段时间的投机实际上将这些楼盘的未来优势转移到当前阶段，导致房价虚高。

　　数据显示，50%的降价楼盘集中在内中环线之间，这些楼盘很多位于规划中大规模社区（万里、大华、联洋等），其在售楼盘供应量相应充足，社区前景虽然看好但是尚未发展成熟；1/4的降价楼盘集中在内环线以内区域，在宏观调控前该区域投资者较为集中，而今也成为降价的“先锋”。

　　事实上，这些地区的楼盘在未来的配套设施建成之后，是非常适合自住的，目前价格的下调说明，这些楼盘的市场定位正逐渐回归理性。

　　降价以后，超过80%的楼盘的成交量显著上升，与几个月前每月成交套数维持在个位数的局面形成鲜明对比。

　　降价的诱饵似乎唤起了一度沉默的刚性需求，降价幅度较大的楼盘在销量榜（不包括配套商品房）中位居前列便是一个例证。

　　虽然对于开发商而言，降价仍是立竿见影的营销招数，但房地产商的降价策略是否会引来新一轮的期待呢？毕竟，买涨不买跌作为一种市场心态，已经发酵了7个多月。

　　中房指数研究院陈晟分析，只有当楼盘的价格降低到能够真实反映价值的层面上，才能真正唤醒市场的活力。

　　一点一点地降，一天一天地等，市场以空间换时间的降价冲动，似乎成了房市价格博弈的“硬道理”。