深圳特区报地产新闻部和深圳中原深港研究中心联合推出2005年前三季度深圳商业地产研究分析报告

　　2005年，地产新政的实施，给商品住房市场带来较大的影响，部分投资者退出商品住房投资市场，而其中一部分较有实力的投资者将转战商用物业市场，为商用物业市场发展推波助澜。从市场状况来看，地产新政实施给商用物业市场带来了短期的不良影响。不单地产开发商放缓了开发速度，买方与租赁方也纷纷持币观看，使得市场成交不断萎缩。

　　1—3季度，商用物业市场表现为“一波三折”——新政前的火热、新政后的萎缩以及目前的复苏。

一、新供应量分析：关外主导供应

　　2005年前三季度，深圳商业供应量较为可观，推出市场的面积达108万平方米，延续着2004年商铺市场供应旺盛发展势头。在零售业对外开放、城市化进程加快，以及大型商业网点将受限等因素影响下，深圳商业房地产市场加速了发展的步伐，纯商业物业与社区商业共同得到大力的发展。

　　特别是龙岗、宝安关外两区，迎来了前所未有的商业地产发展速度，供应量大大超过关内各区，成为集中放量的新兴区域。（下图为各区供应量比较）

   宝安商业供应方面独占半壁江山。1—9月，宝安商业市场供应量达56万平方米之巨，占全市的52％，除永一国际电子商品交易展览中心达33万平方米之外，鸿隆广场、香缤广场、尚都·新天地商铺也分别达7万、4.6万和4.3万平方米。龙岗也继续在商业地产中扮演着重要角色，1—9月，其总供应量20万平方米，占全市的17.7％。关内各区中，南山供应量最大，12.1万平方米，占全市的11％，罗湖、福田都只有少量新供应商业面积。另外，随着地铁的开通，其商业部分备受广罗大众的关注，4.4万平方米的一期商业终于面对社会进行招租，引起较大的轰动。二、买卖成交分析（一）成交单数分析：第三季度回暖（成交单数：单）

　　与写字楼成交一样，今年商业成交单数也比去年同期有较大程度的萎缩，比去年同期下降24.72％，特别是第二季度，同比下降了53.72％，只有第三季度同比增长8.84％，新政影响开始退减，市场回复较活跃状态。

　　造成这么大的成交单数滑落主要有两个原因。一是去年成交过热，今年短期习惯性回落；二是新政出台使投资者有彷徨心理，持观看态度，暂缓投资行为。

（二）成交面积分析：逐渐走出低谷（成交面积：万平方米）、

　　虽然成交单数比去年同期有较大幅度的下降，但成交面积却基本持平，只下降了7.74％，显然，市场大额面积成交较去年同期为多。1—9月份，共成交42.59万平方米，其中第一季度成交18.26万平方米，比去年同期上升12.23％；第二季度成交12.38万平方米，比去年同期下降24.42％；第三季度成交11.95万平方米，比去年同期下降20.44％。

　　新政给商铺成交带来较大的影响，新政出台后，发展商和投资者大多处于观望状态，使市场成交严重萎缩。5－8月，成交一直处于低迷状态，成交量徘徊在3－4万平方米／月之间，低于去年每月平均交易量，更远低于今年春节前后成交高峰期。到了9月，从开盘商铺的销售情况来看，一手物业重新受到市场投资者的青睐，市场销售看涨，新政的影响逐渐减弱，商铺成交回复活跃。

（三）成交价格分析：稳定攀升（成交价格：元／平方米）

　　深圳商铺成交价格今年一路飘红，较去年同期有较大幅度的上扬。

　　前三季度，商铺平均价格为14973元／平方米，比去年同期上涨了22.55％，其中第一季度成交均价为15121.7元／平方米，同比增长24.96％；第二季度成交均价为13166元／平方米，同比增长20.37％；第三季度成交均价为16616元／平方米，同比增长约31.12％。

　　今年和去年，深圳商业成交主要集中在龙岗和宝安，以及南山，造成总体成交价格不高，但随着环境不断改善，销售价格也开始水涨船高，宝安中心区成交均价更是直冲3万元／平方米，使得今年比去年同期有较大的上扬。特别是8月后，福田、罗湖等关内开始放量，对成交价格有较大的影响，将全市均价不断推向高端。

（四）租金分析：老商圈保持稳定，新兴中心区成长快

　　虽然商铺质量总体不断提升，但由于目前供应量过于庞大，商业租金水平没有出现大的波动。华强北、东门商圈继续抛离其他商圈，处于领头羊位置，平均租金在1100—1500元／平方米，大大高于其他区域；人民南、蔡屋围、中心区、南山商业文化中心区等商圈作为第二集团军，租金在5