质量有问题业主拒绝入伙

　　18层丽景阁、32层的柏景阁、32层的安景阁以及32层的晶仕国际公寓组成的半围合式高尚住宅小区，这样的高尚住宅小区谁不愿意入住呢，而且当时交付首付时这么好的地段均价才8000元。于是，龙虹、郑聪等一批业主在交付了三成首付之后就开始期待楼盘早点竣工。但是，等到了2003年5月28日接到入伙通知书准备入住时，龙虹发现洗手间的下水道不通，而且阳台与房间的隔门并不是原来约定的活动推拉门，另外楼房的外墙也有裂痕，龙虹、郑聪等一批业主随即拒绝入伙，要求开发商在完全修复之后再行入住。与此同时，她们得知开发商在给她们发放入伙通知书时并没有取得深圳市建设局核发的建设工程竣工验收备案证明书。

　　龙虹、郑聪等一批业主要求开发商给付他们延期交房的违约金，双方没有达成一致意见，业主们把开发商告上了法庭。

一审业主败了诉

　　但是，案件一审结果并没有像他们想象的那么好。福田区法院认定，开发商2003年5月28日书面通知业主入伙，但此时并未取得竣工验收备案证明书，合同约定的交房条件未成就，因此开发商应承担相应的延期交楼违约责任，不过开发商已经与龙虹、郑聪等一批业主达成了补偿协议，遂判定开发商按照购房合同附图的标明和要求，将原告所购房产的房屋与阳台之间的隔门更换为活动推拉门，案件受理费用由业主承担一大部分。

开发商应该承担违约责任

　　入伙因为开发商延期交房已经晚了，现在案件受理费还要承担一大部分，愤愤不平的业主们当即上诉至深圳市中级人民法院。

　　在开发商延期交房的情况，业主能否拒绝入伙？业主已经得到了开发商给的所谓“补偿”，那么开发商是否需要按照有关规定支付延期交房的违约金？双方就此展开了激烈的辩论。开发商辩称一审法院认定的事实清楚，业主起诉没有道理，违约金要求没有合法基础。业主们认为虽然签署了开发商出具的补偿函件，已经分别从已付房款中现金折退了1374元和830元，但是他们仍然没有对逾期交房违约责任追究的权利。

　　二审法院审理后认定，开发商与龙虹、郑聪等一批签定的房地产买卖合同是有效合同，按照合同的规定，开发商在2003年5月28日书面通知业主入伙还没有取得竣工验收通知书，业主们有权拒绝入伙，业主们入伙比原来约定时间晚，开发商应该承担违约责任。

补偿不是赔偿业主再获赔

　　开发商违约之后，已经给业主补偿两个月的管理费是不是就算赔偿了呢？更何况业主们已经在开发商打出的函件上签了字。二审法院审理后采纳了原告律师的意见，认为虽然业主得到了补偿，却仍然具有对延期交房违约金的追究权。对房屋货不对板的补偿和对延期交房违约金的追讨是两个不同的概念。

　　从收据内容来看，也只是证明龙虹、郑聪等人收到了开发商的折让房款，不能说明双方达成了免除追究开发商延期交房违约责任协议，因此开发商应该按照合同规定赔偿业主。既然开发商延期交房，那么就应该赔偿业主逾期交房违约金，违约金计算自2003年5月28日至业主实际入伙之日止，于是龙虹、郑聪等分别得到开发商延期交房违约金32382元和34685元。

　　原来一审输掉的官司，经过再审，业主们终于胜诉了！

　　律师观点

　　作为业主代理人的广东兢德律师事务所律师宁长春认为，开发商给付业主的2个月物管费是开发商对逾期入伙表示的歉意，但是该函件不是赔偿协议，更不是对原《买卖房地产合同》违约责任的书面变更。2003年5月28日，开发商交付没有取得竣工验收的房屋，业主拒绝入伙依法应予支持；取得竣工验收证明后，开发商没有履行通知入伙的义务，造成业主不能即时入伙。因此开发商应当承担逾期入伙的违约金，按照房款1076213元的每天万分之五计算。

法律咨询台

　　我该怎么办

　　市民张先生问：我把房屋出租给一家公司作办公室,租期两年现还不到一年，该公司因与他人有债务纠纷后躲债找不到人，房屋内有这家公司的办公设施，我现在想尽快收回房屋并另租他人。我找了公证处，但公证处不受理，我该怎么办挂

　　法律规定解除合同必须是对方违约，从您介绍的情况无法看出对方是否有违约的情况存在，如连续几个月未交房租或其他违反你们双方合同约定可以合同的情况，如果出现上述情况您可以向法院起诉，要求法院解除该租赁合同。