当前房地产企业的生存形态

　　当一个行业逐步走向成熟时，对这个行业内的企业来说，企业竞争环境发生根本性变化的时期，也就是企业需要做出各种对应战略反应的时期。当前国内现有的近三万家房地产开发企业年均竣工面积只有２万多平方米，拥有一级开发资质的仅３４９家，整体规模较小。即使是实力较强的上市十强房地产企业，其平均总产值也只有６０亿，与国外几十亿、上百亿美元的大型房地产公司相差甚远。另外，从市场份额来看，在内地市场化程度较高的上海、深圳排前１０位的开发商的市场占有率分别为２３％、２０％，而香港前９位的房地产商的市场占有率已达８０％。这都说明当前我国房企业在市场化竞争中还处于不成熟状态，具体表现如下：

　　区域性较强，企业间竞争不完全。房地产又叫做不动产，不可移动是其重要特征。这就决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用、消费，受制于所在的空间环境。加之房地产与其所处的区位、周边的环境融为一体，更使房地产开发具有区域局限性特征。这就使许多房地产企业只了解某个区域市场，在这区域内有大量的土地储备和相关资源，经营状况十分理想，一旦让它走向区域扩张却往往步履维艰。

　　受土地、资金的高度制约。土地是承载房地产项目的基础，也是进行房地产开发的基础。有没有可供开发的土地，土地位置是否优越，取得土地的价格是否合理，直接关系到一个房地产企业的生死存亡。而资金是企业的生命线，房地产企业更是高度密集的运作体，从事开发活动需要的资金数额大、周期长，对资金的依赖也就更为明显。

　　新产品的开发与应用更加困难。随着行业日趋成熟，成本和风险也日益增大。这种变化使不少房地产公司研究和开发新产品的态度变得更为谨慎，加之新技术的普遍推广，产品同质化现象日益严重。

　　生产、营销、分配、销售及研究方法等正经受考验。房地产市场成熟的另一标志是消费者需求的日益丰富和消费理性化发展方向。房地产商品化以后，人们对房地产消费的需求不仅是功能上的满足，更突出的是精神上的满足。加之目前收入差距加大和消费水平的不同，要求房地产企业在生产、营销、分配、销售及研究方法上紧跟时代潮流，适应不同消费市场的需求。

　　人才需求的加剧与捉襟见肘的尴尬。随着市场的日益成熟和市场竞争的加剧，市场对房地产行业内专业素质的要求更高，在优胜劣汰的竞争机制下，一批滥竽充数的房地产企业和从业人员将逐步退出历史舞台，人才危机将束缚中国房地产企业的发展。

　　未来房地产企业的竞争方向

　　从当前我国房地产企业在市场化竞争中的表现形态来看，未来我国房地产企业发展方向将主要集中在土地储备竞争、融资渠道竞争、经营模式管理水平竞争以及品牌竞争四个方面。

　　土地储备竞争日趋激烈。随着我国土地与住房制度改革以及房地产业商品化进程的推进，土地市场更加走向透明化，土地价格也将大幅度提高。房地产企业间的土地储备竞争实际上就是房地产企业间资金的大比拼和实力较量。房地产企业向规模化和集团化发展必然会引发一轮更为激烈的土地储备竞争。

　　融资渠道竞争首选上市。自从央行提高房地产开发贷款的门槛后，小企业的日子就更不好过了，而大开发商凭借其良好的信誉和强劲的实力，其融资能力不断增强，成为市场竞争的主力。

　　值得一提的是，在未来房地产市场上，股市融资将成为一种非常可观的融资渠道，通常巨额资金都是通过这种方式来筹集。企业上市将成为未来房地产企业进行品牌竞争、土地储备竞争、融资渠道竞争的最佳组合。根据“中国房地产ＴＯＰ１０研究组”对沪深两市６９家房地产上市公司市值、资产、主营业务收入和利润额四个指标研究分析结果，６９家房地产上市公司总市值为２０２７亿元，总资产１６４９亿元；主营收入之和达２９８亿元，利润总额达２８亿元。综合实力１０强的房地产上市公司收入和利润总额已占房地产上市公司总额的６０％。“ＴＯＰ１０研究组”认为：规模化、专业化、集中化是房地产上市公司的必然发展趋势。

　　经营模式、管理水平的竞争主要体现在企业内部的调整与适应上。２１世纪的房地产业，人们对住宅需求有了很大的变化，从对生活“空间”的需求转向“精神”的需求；科学技术的不断发展又推动了全球性竞争的日益激烈；社会、政府和顾客对企业要求不断提高。这些企业外部环境的不断演变，使企业经常面临着许多生死攸关的挑战。此时，企业必须通过对新的环境进行深入分析，做出新的反应、不断创新