●　进入５月，成交量比上月下降１５％，月租金普遍未涨

　　●　南山１０％左右投资客开始抛售房产，放弃“挺价”姿态

　　●　置业者观望情绪日浓，专家建议目前宜买房自住而不宜投资

　　深圳市房地产研究中心日前发布的《２００６年第一季度深圳房地产市场发展状况》显示：第一季度二手住宅交易面积达到１５８．

　　８万平方米，同比增长了２６．４７％，与新房交易面积之比达到历史性的０．８８：１。来自中原地产的研究数据同样具有“历史性”——深圳二手房均价在４月份达到７８８１元／平方米，盐田涨幅更是高达３９．６％，均价超过１００００元／平方米。而与之相对应的是，租金和成交量并没有相应增长，个别区域甚至出现下跌。业内人士称，二手楼价格目前出现“阶段性触顶”，置业者应理性购房。

三级市场价格阶段性触顶

　　二手楼价格飞涨，租金却没有相应变化。“以前买卖成交量增长太快，不少实力不够的置业者盲目购房，使得原本应该在租赁市场释放的需求跑到买卖市场去了，这是不正常的。”世华地产市场研究中心总监肖小平对前期交易市场的繁荣提出质疑。世华地产总经理梁文华更是预言“二手房价格已经到顶，再上涨的可能性比较小”。对此，中原地产副总经理王楚坤也表示，目前二手成交量下降１５％，在今后一段时间内消费者的观望情绪将渐浓。

　　“另外，股市的增长分流了不少原来关注地产的投资客。”中天置业副总经理郭小平认为，股市的重振，将有效地吸引各路投资资金回归股市。据深圳中原地产营业副总监王良英介绍，“南山区目前也有１０％左右的投资客和业主开始抛售手中房产。这些人对于政策和新闻报道比较敏感，出售时也一改以前经常返价的态度，经常是不加价就售出房产，同时也愿意和购房者讨价还价。”对此中联地产营运总监蒋福清认为，购房要多比较，不要投资，现阶段投资只会永远成为房奴，５０００－６０００元／平方米左右的房可以买来自住。

　　中原地产深港研究中心总监张伟表示，下一步政策出台如果不牵涉二手楼，对二手楼的影响不会太大。但是，从市场层面讲，一、二手楼市的联动性非常强，所以二季度、三季度二手房市场不会有太大上涨，成交量有可能继续下跌。张伟建议，能够租房解决住房问题的消费者，租房是最保险的；如果一定要买房，买二手相对比买一手要保险一些；楼龄相对长一点的比新入伙的楼要保险一些。

现象

三级市场价格孤悬，支撑乏力

　　“降价？不行！你爱买不买！”估计不少三级市场购房者都遇到过这样“强硬”的卖家，但这种情况在进入５月份后可能越来越少了。相比二手楼住宅价格的上涨，其租金价格却没有相应跟进，三级市场的成交量也出现下滑。

“买方市场”风雨欲来

　　今年以来，在买卖双方的博弈中，卖家一直占据上风，因此价格一路飙升。现在中央和地方都给买家打气，使得他们在和卖家的谈判中有更多的筹码。而且，现在的二手房价也使得许多人承受不起了，买家的观望情绪又逐渐出现。

　　买家观望情况相对应的是，卖家的态度开始缓和，“这种缓和态度一方面表现为越来越多的卖家接受议价，少个几万块钱依然同意成交；另一方面，坐地起价的越来越少。”世华地产市场研究中心总监肖小平称，在政府政策频出的空当，不少业主确实急于出手，现在似乎从以前典型的卖方市场转为买方市场了。“部分投资客出于对后市风险的考虑正急于出手，只要价格可以接受即可成交。”

成交量比上月下降１５％

　　根据中原地产深港研究中心的数据，４月份深圳市二手楼的成交均价为７８８１元／平方米，环比上涨了５．３％；成交量为９０万平方米，环比下降了２．２％；成交总量９３８０宗，环比下跌了３．７％。均价上涨但成交量却下降，表明二手楼的涨幅已经有所减缓，市场的吸纳能力正在消耗，因此中原地产深港研究中心总监张伟分析认为，“第二、第三季度二手房价大幅上涨的可能性将很小”。

　　记者综合其他中介公司的数据发现，华侨城、南山中心区和后海片区等价位偏高的片区受影响较大，福田白沙岭、罗湖布心、翠竹片区受影响最大；关外成交也普遍走低，只有龙华－坂田片区因基数较小而下滑较少