宏观经济调控以来北京房地产市场出现积极变化

　　应把“有所为有所不为”的发展观运用于投资实践

　　中央政府着手对宏观经济进行调控半年多以来，北京地区的房地产市场出现了一些积极变化，但变化并不等于成果。如何全面正确地认识这些积极变化因素，是关系到整个北京地区房地产业及其市场，能否在进一步深入地贯彻落实中央的方针政策和工作部署的前提下，再接再厉，巩固健康发展态势的重要条件。

  一、平均房价在宏观调控中保持坚挺柔韧

   北京的房价能保持如此的稳健，这一现象说明了什么呢？可以说，它说明了北京地区的房地产市场远比南方一些“一线城市”成熟而且稳健，同时也反映出其内部的产品档次结构和区域分布结构已经发生和正在发生着较为深刻的积极变化。

  最近，许多报刊对全国几大热点区域的房地产市场在宏观调控下发生的变化报道很热烈。尤其是对一些大中城市房价的报道更是层出不穷。从中我们了解到，许多房地产“一线城市”房价的上涨速度和上升幅度出现明显同比下降成为了主流现象；但以35个大中城市为代表的全国上半年总平均房价水平却同比上升达到10%以上，可谓此起彼伏。在同样的宏观经济政策环境下，北京地区的房价水平却一如既往，表现出不浮不躁，信步闲庭般的平稳走势。1至6月底，全市商品房成交均价为每平方米4949元。其中商品房住宅为每平方米4491元，与2003年底的每平方米4456元相比仅微升0.79%；如果再追溯一年，与2002年底的每平方米4476元相比，升幅为0.54%，可视为连续三年持续走稳。北京的房价能保持如此的稳健，这一现象说明了什么呢？可以说，它说明了北京地区的房地产市场远比南方一些“一线城市”成熟而且稳健，同时也反映出其内部的产品档次结构和区域分布结构已经发生和正在发生着较为深刻的积极变化。

  其一，房屋产品档次结构比重正在向普通档次、中小户型的大众化类型偏转，使前些年商品房住宅中户型偏大、高档豪宅过多的局面发生了明显改变。这种改变，不但使更多的居民改善了居住条件，而且有效地抵消了商品房开发建设成本逐年较快上升造成的房价统计学范畴的负面影响，也使市场销量保持了连年的持续增长。

  其二，商品住宅的区域分布正在向老城区周边延展，分布更趋合理。前几个月，常见有些报刊上出现我市房价比以往某某时点下降了数百元等消息。这其实是不准确的。我市的各类房价本身，由于受土地成本、配套成本、建材成本和施工成本的多方面推动及购买力尤其是投资型购买力的拉动，无论是高档、中档住宅，还是郊区、卫星城的普通住宅，甚至包括政府给予暗贴的经济适用房，均有程度不等的上涨。尤其是中低档住宅包括经济适用房，比如四环路、五环路一带，丰台、大兴、通州、昌平等地的房价，其涨势之猛涨幅之大是前些年所少见的。这类房价虽然涨幅较大，但由于其基数低，最终的价格仍然低于城八区房价水平的一半左右。再加上此类房屋的销售量增幅较大，因此从总量上拉低了全市的平均房价。如果简单地把这种成交平均价的变动直接当成房价的升降来进行宣传引导，很容易产生社会误导。相反，带着为什么大多数档次类型或区位的房屋价格普遍表现出稳步上升，而均价却持续多年低平而稳定这一问题去寻找其深层原因就会发现，北京的房地产市场这些年来正在出现一些令人欣慰的积极的变化，并且正在步入相当一段时期可持续发展的阶段。同时也可以证明，对于我市业已成熟而稳定的市场价格走势而言，不会直接受本次宏观调控的影响。这种真实具体房价稳中趋升，总体平均价格水平稳中趋降并存的格局仍将持续数年。

  二、市场需求依然旺盛，购买力释放趋于平稳

  这个现象明确地告诉我们，随着社会物质文明进程和居民收入水平提高等因素推动，市场需求空间并不会因为经济发展节奏的短期变化和政策性调控而发生根本性的变化，我市的房屋需求依然会保持稳中趋旺的态势。

  我市上半年累计销售各类商品房724.7万平方米，同比增长40.3%。其中销售商品住宅659.3万平方米，同比增长34.3%。曾经有人担忧，宏观调控特别是对购房贷款条件的严格审查，会导致市场销量的下滑甚至萎缩。现在看来，非但没有出现以上情况，相反，却出现了连续多年以来上半年度销量的纪录新高。2002年和2003年的上半年商品房销量分别为283.4万平方米和490.4万平方米，而处于宏观调控下的2004年上半年的销量，不但未降，还创出了销量的新高。这个现象明确地告诉我们，随着社会物质文明进程和居民收入水平提高等因素推动，市场需求空间并不会因为经济发展节奏的短期变化和政策性调控而发生根本性的变化，我市的房屋需求依然会保持稳中趋旺的态势。本次调控的指向并不是消费商品的最终需求，而是指向一时较严重地超出有