在新政调控下，深圳房价究竟何去何从？

背景

　　近年深圳房价不断上涨，从2004年1月（单月）的全市每平方米5935元攀升到2006年6月（单月）的每平方米9947元，尤其是2005年10月后，房价涨幅明显增大，11月全市均价冲破8000元／平方米，2006年5月黄金周销售旺季及为赶在调控前备案，房价随着成交量及部分豪宅的入市急剧上涨，6月在调控政策下价格依然坚挺。房价快速上涨，致使不少消费者在“追涨”心理的带动下提前入市，导致了市场供求紧张的局面。在这样的背景之下，国家调控政策也频频出台，而这必将对房价造成一定的影响。

后市

中小户型增加20％

　　过去5年，深圳销售的平均套型建筑面积约为90平方米，即90平方米以下和以上的户型各占50％；现在90平方米以下的供应占70％，中小户型增加了20％，这将使豪宅高昂的价格左右房价的因素减弱，从而使整体房价更为贴近中小户型的实际价格，因此未来房价估计稍微有调整，将更真实反映普通住宅的房价走势。此项细则是通过改变供应结构来调控住房价格，估计将对稳定房价起到较大的影响。

　　据深圳市统计局的数据显示，至2005年11月1日，深圳平均每个家庭户的人口为2.40人，2005年底全国城镇人均住宅建筑面积26平方米。按此数据计算，深圳平均每户家庭的居住需求面积约63平方米，因此，理论上90平方米的套型建筑面积已达到全国城镇家庭居住面积的1.42倍，应该足够目前深圳的大多数家庭居住。

热销户型价格将上涨

　　大于144平方米的豪宅供应不一定减少，反而是目前市场最渴求的110－130平方米的舒适三房供应极可能减少，这将对市场造成直接的冲击市场。从市场历年的销售规律来看，110－130平方米的三房、四房一直是市场需求最旺盛的户型，供应结构改变，此区间户型供应最多不超过30％，供应的短缺将促使该区间的户型成为需求热点，房价可能上涨。

促使户型设计下功夫

　　2001年－2005年，深圳平均销售的每套住宅的建筑面积为90平方米，按2005年均价7040元／平方米来计算，平均销售的住宅总房价约63万元。按深圳家庭平均能承受的总房价63万元计算，以目前的房价在关内只能购置约70平方米左右的新房，若要购置90平方米以上的新房，只能到关外了。一套总价63万元的住宅，扣除首付两成12.6万元（90平方米以下），若贷款20年，本金加利息月供需支付3538元，按房贷月供的理想比例，一般占家庭月总收入的30％－40％，即家庭月总收入需在8845元~11793元左右。可见，由于总价的限制，开发商将来在户型设计上（尤其是中小户型）必须加强功能的使用性。

二手房成交费用将增加

　　购买不足5年的住房转手交易的需全额缴纳5％的营业税，二手房交易费用明显增加，投资成本增大，短期内要获得较高的投资回报已经很难，此细则可有力打击投机炒卖行为。另一方面，根据去年征收营业税政策出台后的实施情况来看，大部分卖家将营业税费转嫁到买家身上，直接造成房价进一步上涨，而现在营业税的征收由2年延长至5年，估计将导致更多二手房的转售价上涨，同时购买5年内的在市场上流通的二手房源将减少。但房价是否因此上涨，要视乎之后的供求情况而定：若供不应求，卖家肯定将税费转嫁到买家身上，房价将会上涨；若由于存量空置房释放等因素，市场供大于求时，卖家将在合理的价格内便抛售，估计房价将下跌。

　　此外，购买90平方米以上住宅，首付不低于三成，购房首期款增加，购买大户型的周期将更加长。

开发商综合实力提升

　　70％的中小户型供应将使各个项目在创新上受到较大的局限，在同一供应结构的前提下，如何在楼盘规划、户型设计、产品质量、小区配套甚至市场营销上进行突破，做出舒适的精品住宅，使项目价值最大化，这些都是对开发商的一大考验。虽然深圳在90平方米以下的户型创新上已走在国内的前沿，但过去已推出的楼盘在上述几方面仍然有较大的改进空间，90平方米的户型大多是两房的设计，在香港，这样的面积已经可以设计出一套不错的三房。在竞争加剧的形势下，发展商应该在上述各方面力求打造出精品，才能避免被市场淘汰。

点评

理性回归

　　经过新政的调控，预计深圳房价增幅将有所回落，住房价格逐步趋于平稳，市场将从去年下半年开始的非理性阶段逐渐回归到理性阶段。开发商经过汰弱留强的筛选，留下来的都是有实力的公司，这部分开发商将更多考虑如何能长远在这个市场上生存，促使他们在管理、专业水平等方面都将有更大的