楼市9月有望恢复平稳

　　由于宏观调控致使大批楼盘需要更改规划，未来两年内是否会出现楼盘暂缺局面？房价如何发展？昨天，记者就这些市民关心的问题进行了采访。

楼市供需关系并不乐观

　　据市国土房产局网站显示，7月22日，我市商品房可售总套数为40909套，共计466万平方米，这里面大部分是住宅。

　　“这看起来并不乐观。就深圳的情况来看，每年正常购房需求为900万~1000万平方米；就套数来说，每年需求大约为10万套，所以存量至少要在6万套以上，才能保证满足需求。”市房地产研究中心副主任王锋说。

　　数据同时显示，7月22日，我市商品房总成交106套。以40909套计算，它是385天的销售量，可以保证一年以上的购房需求。不过，有关人士认为，在目前无论是购房者还是开发商都处于观望时，这一数字并不能说明什么。

　　王锋说，目前我市住房存量为2.5亿平方米左右。由于我市常住人口持续增加，不断形成现实的居住需求，据统计，临时外来人口的购房需求已占我市购房总量的15％左右。同时，我市居民改善住房的需求也成为新的购房动力。在这种背景下，深圳房地产市场的供给还是有一定压力的。

楼市供应将有新变化

　　不过，专家认为，“国15条”有可能给深圳房地产市场的供求关系带来一个转机。其契机是国家政策规定，要将年度开发总量和项目控制相结合，90平方米以下的户型必须占70％。

　　据了解，按照这一政策，我市目前没有开工而需要更改规划的共有110个项目，这些楼盘重新设计，给深圳房地产市场的供应带来了新的变化。

　　中原地产深港研究总监张伟给记者算了一笔账。110个项目，以每个项目占地3万平方米，平均容积率为2.5计算，则为825万平方米。以每套100平方米计算，则为8.25万套。但是，由于此次国家规定90平方米以下的户型必须占70％，这样，至少会让套数增加30％以上，如此，这些更改规划的项目，供应的总套数就会达到10万套左右。再加上其他新增的供应量和目前现存的可售套数4.09万套，那么未来一年半时间里我市商品房可供应的总套数将超过20万套。

未来中小户型可能供大于求

　　今后一两年内，除了正常的市场开发供应之外，将还会有城中村改造带来一部分住宅供应。同时，政府也将会建设保障性住宅。据了解，廉租房年底前将会动工，明年底可能推出。不过，需要明确的是，这一供应量的主体是90平方米以下的中小户型。

　　有关人士预计，今年9月房地产市场将会恢复平稳，到明年中期的时候，随着市场供应量的增加，市场将会出现90平方米以下住宅供大于求的局面，房价将有所回落。而与此相反的是，政策的影响将使未来大户型住宅减少，未来市场上，90平方米以上的住宅其稀缺性将日益体现出来，其价值也将日渐显现。

　　其实市场的反应也证明了这一点，市场上现存的一些纯粹大户型社区正日益显示出其稀缺的吸引力。如南山22万平方米优质大社区华联城市山林（查看地图），不仅南山区以后难得有这样规模的大社区，而且其纯粹的大户型社区以后更是难觅。这也是该楼盘从开盘至今一直销售不错的原因之一。