中国房协副会长顾云昌把房地产业与银行业过去５年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”

   去年下半年央行出台的“１２１文件”，正是要帮助银行规避这一高风险。按照国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的分析，“１２１文件”正是推动房地产融资渠道多元化的直接动力。

   多年来，众多的开发企业基本上遵循的是一条自我积累、滚动开发的企业发展模式，形成了自有资金——银行信贷——施工企业部分垫资——按揭回款的简单资金循环链，任何一个环节发生问题都可能导致整个链条断裂。所以当金融环境发生变化，企业出现资金短缺当在意料之中。单一的融资渠道一方面固然使金融体制的改革滞后于行业的发展，市场缺少可供选择的融资手段和金融工具，在资本市场和产业之间横亘着体制鸿沟，另一方面也养成了开发商对商业银行信贷的单一“路径”依赖。“要买房找建行”，从一个侧面反映了一种无可选择的市场必然。

    虽然，理论上我们有着诸多融资渠道的选择，但银行信贷、股权融资（境内外上市）、产业投资基金、发行企业债、信托资金、租赁融资等，能够进入实质性操作的寥寥可数。发行企业债，要经过政府相关部门的严格审核，目前国内房地产界也只有华远发过企业债，万科发过可转债；在《投资基金法》尚未问世前，国内的产业投资基金落地有着较大的操作难度；证券市场融资，虽然２００１年取消了地产企业上市的禁令，目前那么多家开发企业中，也只有不到５％的企业“有幸”进入了证券市场，较高的门槛和运作成本（包括时间成本）也令一些中小企业望而生畏。

    从表面现象看，地产商在拓宽融资渠道方面的动作可谓“八仙过海、各显神通”。开发“苹果社区”的张宝全，先忙着和北京市商业银行合作，采取“贴息委托贷款”的方式提供给苹果社区的购房者，以应对“１２１号文件”出台“封顶按揭”可能造成的资金问题；后又在２００４年１月６日联手信托，和北国投合作推出了国内首个房地产消费信托产品。有媒体称张宝全是在跳“金融舞蹈”，但是这种在资金链条压力下的“金融舞蹈”多少有些焦虑和无奈。潘石屹好像一直对外资情有独钟，先是ＳＯＨＯ海外上市受挫，后又失之东隅、收之桑榆，香港东亚银行、永亨银行决定给建外ＳＯＨＯ特殊的优惠按揭政策。这也是目前北京地区惟一获得此项优惠的地产项目。在信托方面，北京荣丰房地产开发有限公司联合中煤信托，共同推出创新的“荣丰２００８项目财产信托优先受益权”金融产品；太阳星城也启动资金信托计划。

   作为一个典型的资金密集型行业，房地产业１０年来的发展与包括证券市场、货币市场在内的整个资本市场的支持力度息息相关。尽管目前的房地产金融市场虽然有一些突破，但很多开发商还是没有改变中国房地产金融产品的单一，主要来自银行这一现状。许多地产界人士对“１２１号文件”的后果预测和现实存在很大落差，地产金融并没有出现预期的迅猛发展。时过半年，地产金融仍然处于一种“暧昧”状态。

   继央行发出紧缩信贷政策警告后，作为监管者的银监会向商业银行发出７条铁令。成为整肃重点的，地产行业赫然在内。

   如果说对房地产开发信贷做出大规模调查，是再度收紧开发商银根、从宏观上调控行业经济的前奏，那么中行北京分行所提出的抬高个人第二套商品房信贷门槛的做法，就是因地制宜、以地方政策抑制炒房等投机行为的对策。无独有偶，上海日前也制定了一系列地方政策，同样是针对别墅等高档住宅的信贷市场。

    这一切看起来，似乎“钱”成了大家最为关注的问题。但是就房地产资金市场问题，记者采访了部分房地产和金融界人士，大多数人认为，无论供给总量还是供给渠道，中国房地产市场都不存在严重的资金恐慌，中小企业的资金困难，主要原因是渠道不通畅。说到底，还是融资渠道问题。尤其是在目前以“限字决”为主的房贷政策下，融资环境和渠道成为开发商最为头疼的问题。

    于是，最近保险公司、信托公司和基金公司等机构的一些人士之间的小规模聚会讨论频频，他们共同关心的就是这个市场的空间有多大，他们的客户需要什么样的金融产品，他们应该做什么？信托、基金、债券、银行等都在酝酿突破，欲在房地产金融领域大展拳脚。房地产金融市场已经进入了一个不破不立，需要找寻新的“生物链”、构建新的资本体系的时代。

    中国地产需要什么样的金融产品（银行篇）

   “老夫妻银行”继续做大

   中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为，我国应当大