- 比房价拐点可怕 地价拐点已悄然到来
- 2008年01月11日
- 房价的飙涨，一直以来，房地产业界都在把责任归结于土地“招拍挂”制度带来的土地价格攀升，理由自然是“面粉涨了，面包能不涨吗？”这个看是非常符合逻辑的道理。然而，对于这种说法，笔者一直持批判态度：“我们承认地价的上涨推动了房价的上涨，可地价绝不是房价上涨的根本原因。我们只能说，地价推动的不是房价，而是开发商对于利润的期望值。也正是对未来利润的预期，才导致开发商不断追求那些天价地”（见广州日报8月29日财经头条《利润预期推动房价上涨》）。
那么，即便我们认可地价推动了房价的上涨，那是否意味着“面粉降价了，面包当然也要降价”？如果说，地价决定了房价，地价高了房价就高，地价底了房价是否也会随之降低？
0 7年底，一如笔者数月之前所预计，楼市拐点如期到来(见笔者8月2日《银行首付提高二成，房地产需求将下降一半！》、8月10日《北京楼市在疯狂边缘,半年内拐点必现》、8月15日《房贷收缩定局，地产寒冬将至？》、9月11日《下半年需求锐减 北京楼市拐点或将提前到来》等文章)，多个城市房价出现拐点。而在所有焦点都聚集于房价拐点是否出现的时候，地价拐点在年末悄然到来：
南京：2007年“最后一拍”遇冷。在单次推出16幅地的拍卖中，一块地处江宁区的地块以底价成交，楼面地价每平方米不足2000元。而就在一个多月前，同板块的一幅成交土地楼面地价为4446元，降幅超过50％。同时，尧化门2幅地块因没有开发商报名竞买而流标；河西、雨花、六合等区域的10幅地块，都只有一家开发商报名竞买，最终都以底价成交。16幅地块中仅有4幅进行了现场举牌竞价。
福州：在07年9月万科以27.2亿元拍得新店地王，楼面地价接近7096元/平方米（该地块原被福州华辰房地产公司07年9.7亿拍得，后因未按时缴纳土地出让金被政府收回，一年时间地价翻三倍）。此后，12月25日的南江滨“黄金地块”及另两幅被业界广泛看好的地块、长乐三幅地块，也因竞买人不足先后流拍、流挂。 12月29日，被业界喻为福州“2007年最后一拍”闽侯的四幅地块，仅拍、挂出最小的两幅，另两幅面积达180多亩的地块，则因开发商参与热情不高，竞买人数不足，均流拍流挂。至此，12月的10幅地块共有8幅地块流拍、流挂。
上海：２００７年最后一天第１３号土地开标，卢湾、闸北、嘉定、青浦、闵行等区的３０余幅地块拍卖结果全部产生。此次土地拍卖的“行情”与９号公告相比明显降温，嘉定、闸北、青浦地块成交楼板价大多低于之前业内预计。其中 嘉定地块 楼板价低于预期５０％。
东莞： 11月、12月多幅地块流拍，楼面地价由每平方米4000多元一直跌到2000多元，短短1个多月，相同地段的地块贬值了40％。
广州：2007年12月初广州最后一场大规模土地拍卖，包括9宗住宅用地在内的金沙洲、花都、番禺共12宗地块出让不到1小时便有了结局。2宗金沙洲商业地块无人报价而流拍，5宗地块因只有一家开发商报价并以底价成交，另外5宗地块一般竞价不过10轮便有得主，最热门的番禺中心城区南区江景地块也只竞价52轮，其楼面地价4048元/m2，比3个月前竞出的同类地段的“地王”楼面地价6230元/m2少了2182元/平方米。
至此，在王石(公开于中央电视台《经济半小时》节目宣称“万科不再拿地王”的同时，全国性的地价拐点如期而至。
或者因为公众对房价的关心原超过于对地价的关心，除了专业媒体的分析之外，地价拐点，非常正常的被淹没于房价拐点的争论中。
然而，笔者认为，对绝大部分开发商而言，地价拐点后果远比房价拐点更可怕。
有点经济学知识的人都知道，一个商品的价格，不是以成本来衡量，而是以市场价值来衡量。所以，在楼市旺销的时候，较早底价拿地的开发商会以后进入市场的高价地块来衡量土地价格，并计算为“开发成本”，作为定价依据，所以形成“今天的面粉价格决定昨天的面包价格”的现象,以万科在福州获得“地王”对福州楼市影响为例：2007年9月11日，经过239轮激烈争夺，万科豪掷27.2亿元将起拍价为12.5亿元的五四北地块收入囊中，楼面地价高达7096元。地块相邻的北尚二期当时均价为6400元/平方米，附近的摩卡小城均价也不过6600元/平方米。该地块已是第二次被拍卖，2006年9月该地块曾被华辰地产以9.7亿元拍得，折合楼面地价为2724元/平方米，由于某些原因被再次拍卖。短短一年时间，地价从9.7亿元飙升至27.2亿元，差不多是原来的三倍，远远超出此前业内的预期。消息一出，榕城楼市亢奋一片。“北尚提价了，7700元了！”、“摩卡小镇提价800元！”、“融侨提价1000元！”、“君临天华已经提价3000元”……各种小道消息通过网络等方式在购楼者之间传递，恐慌的气氛正在弥漫开来。而几乎是同时，多个楼盘的售楼小姐向看房者解释：“公司决定暂时停止签合同。”
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