■从４８美元跌破２０美元

　　从１９９５年的波峰，到如今的波谷，巨大的反差让现在已经身居高位的地产精英们唏嘘不已，然而更多的业内年轻人并没有经历从“黄金时代”到“青铜时代”的更迭。到目前为止，波谷还未探底。

　　１９９５年，在地产界工作１０年以上的人回忆起那个年代的时候，都会带着颇为复杂的心情。就在那一年，北京高档公寓租赁市场的月租金达到历史的顶峰，平均月租金冲到了４８美元／平方米。随后，自１９９６年年初，开始了漫长而持续的下滑，这个趋势几乎是不可阻挡的，至１９９９年，在４年之中月租金下降到了２５美元／平方米，这段时间在业内被称为“巨变的年代”。

　　直到今天，下滑仍然没有终止，２００４年初，月租金维持在２０美元，在立秋之后，月租金已经跌破了２０美元。

　　“这是一种理性的回归。”太平戴维斯租赁部的冯小姐冷静地说，“而且，这种理性还会延续下去。”

　　１９９５年前后，外资开始骤然增加，高档公寓租赁市场明显处在供不应求的局面，一批外国公司派人来到北京长驻，但却找不到合适的住所。而当时的高端物业供给量少得可怜，只有国贸地区可怜的百余套公寓。外国人在争抢中将价格抬到了天上，即便如此，他们仍然认为是值得的。对于这批中国淘金者来说，金矿的诱惑远比租金重要得多。

　　■未来三年还会再降

　　供过于求在情理之中，租金下调已成共识。未来三年，高档公寓的空置率成了一个异常敏感的话题。

　　２００２年，高档房地产项目开始大规模投入建设，按照房地产界“三年”的建设周期，至２００５年，高档房产将开始大幅度投放市场，届时，供大于求的局面会相当突出，有人将其称为高档地产的“冰期”。

　　戴德量行董事胡港文在北京已经工作了４年的时间，坐在位于光华长安大厦的北京总部里，这个四十开外的香港人操着一口流利的普通话：“未来三年，会出现非常明显的供大于求。”

　　在随后的采访中，记者在仲梁联行副董事张红口中得到了同样的印证，租金“肯定有一个下滑”。

　　旁边的研究部经理卡罗琳给出了一个预测性数据：“总体而言，各个项目的租金都会下降３％到４％，但某些项目，甚至会下降１０％。”

　　对于“三年率”的提法，张红做了一个延伸，她认为，１９９２年到１９９５年，这大体三年之间，以外商投资为主；从１９９７年到２０００年，是一个平缓的过度期；２００１年到２００４年是房地产蓬勃发展的时期，几乎每三年一个档，到了下一个三年，高档公寓租赁市场竞争会加剧。

　　对地产商来说，高档公寓租赁必然会出现一个冰期，但对于房地产中介服务商来说，却仍然是艳阳天。在地产界颇具盛名的仲梁联行，去年刚刚从丰联广场搬到国贸西楼，由Ｂ级写字楼迁进了Ａ级写字楼，过去１０年利润保持了１５％以上增幅。装饰一新的办公室令人们对整个行业都充满了信心。同样在地产行业，中介商和开发商在高端市场完全是冰火两重天。

　　■需求年增５％ 供给年增１０％

　　需求与供给的失衡已经初步显现出来，在基数本已拉开的前提下，彼此的增速也在朝更加不均衡的状态发展。

　　卡罗琳的市场调查为记者提供了更为丰富的资料，从２００３年高档公寓就开始大幅度放量，增量从昔日平均每年的２０００多套，一下翻了一倍，跃升到４０００多套，２００４年，整体公寓增量将达到６４００多套，但截止到上半年只增加了２０００多套，下半年将是放量的重点，其压力将在明年开始显现。

　　２００５年，预计将再增加２２００套公寓，６００套别墅，２００６年将增加１２００套公寓，４００套别墅。三年合计增加近１万套公寓，相当于此前整体存量。根据太平戴维斯的统计，截至２００４年上半年，北京市高档公寓存量为６９２０套。

　　“供给平均每年会增加１０％。”张红给出了一个定量的推测。

　　而与此相对应的需求情况更为复杂。

　　“需求在增加，但赶不上供给的增加速度。”胡港文表示。他认为，外资企业在上海和北京的权衡中，在悄悄地发生变化。前一阶段以开拓业务为主，将总部设在上海为宜。经过１０年左右的渗透，现在已经过渡到了第二阶段，以政府公关为主，这样一来，将总部设在北京就方便得多了。

　　但这并不意味着需求增加会突飞猛进，恰恰相反，增长还是缓慢的。

　　据了解，高档公寓租赁市场９０％以上的客户是外资企业，只有不到１０％的比例被国有企业和其他成分的人士占据。民营企业大多会选择买房，而不是租房。只有外资企业一直保持着这个传统。

　　“每个外企高管的个人偏好不同，选择的公寓也