2002年5月9日，国土资源部签发11号文件（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》），文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。该文件的颁布，被业界称为新一轮“土地革命”的开始。

　　2003年8月31日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，对完善住房供应政策、调整供应结构、发展住房信贷、整顿房地产市场秩序等方面作了明确规定。

　　今年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”。要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕，对8月31日以后仍以历史遗留问题为由，以协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

　　南方网讯最近，东莞的楼市相当热闹，开盘的开盘，认购的认购，封顶的封顶。虽然不知道这一系列的活动跟国家即将在8月31日实施的土地政策有什么实质原因，但毫无疑问，这一政策的出台给东莞房地产开发增加了不确定因素。未来可能带来四大变数。

　　变数一

　　协议出让土地方式退出

　　关心地产的人一定对两年前4月的某天仍然记忆犹新，那天国家国土资源部下发了11号令，要求所有经营性土地必须在7月份开始公开交易。

　　号令一出，直接震荡中国的房地产市场，但结果却收效甚微，并直接诱发了地产商的大规模圈地。而今年4月，国土资源部再次为土地协议设置关卡，并将最后期限定在了2004年8月31日。

　　通知明确，8月31日后，仍以历史遗留问题为由协议出让的土地要从严查处。对所谓“历史遗留问题”，通知也给出了明确的界定，“2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。”

　　通知还强调，将继续在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。执法监察的范围是，2004年1月1日后各类经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的情况；对2003年执法监察中发现但尚未处理的违规操作和违纪违法出让经营性土地问题也要纠正和查处。

　　8月31日是清理协议出让土地最后的期限。届时，协议出让土地方式将淡出市场，取而代之的是招投标的土地出让方式。

　　变数二

　　靠关系拿地成为历史

　　靠关系拿地好像是房地产开发的铁律，在东莞早期也不乏这样的事情发生。过去，一些企业没有资金，但凭借种种关系拿到了土地，这些企业自己不进行开发，多是希望转让手中的土地，通过土地差价来实现暴利。更或者开发商边拿地边开发边给钱，什么也不耽误。钱变地，地再套钱，两条线路同时进行。这一模式也成为一条潜规则。

　　惠谷集团副总裁黄海涛在接受笔者采访时说，“今后，这种靠关系拿地的定律也将发生质的改变。拿地还得靠实力！以前，有关系的开发商就能顺利拿到地，而没”关系“的开发商干着急没办法。这种人为的障碍一直制约房地产市场理性的发展，而如今政策出台，对东莞这个刚刚进入成长阶段的房地产市场是件好事。”而对东莞发展商来说，开发商的战线将缩短。

　　变数三

　　未来3年房地产价格出现明显变化

　　一位不愿意透露姓名的业内人士分析，东莞目前可开发的土地资源量只剩下40万亩了，照32个镇区平均1万多亩的开发量，很可能在7年之后，东莞就会面临没有土地开发的危险。

　　业内人士认为，东莞土地跌价的可能性极小，而土地的成本升高势必会提高卖房的价格。东莞目前房地产的价格一般在每平方米3500元到3800元间，这个价格具有攀升的潜力。有人推测，未来的3年之内，东莞房地产的价格会出现比较明显的变化。

　　变数四

　　开发商进入淘汰赛

　　8月31日的土地大限，对于房地产市场的格局将产生很大影响，房地产市场将面临洗牌。

　　SOHO中国总裁潘石屹在某家媒体上发表看法：如果严格执行中央政府的文件，8月31日一定是中国的房地产业大洗牌的日子。8月31日大限之后，房地产市场的变化将由一些具体的事件表现出来，比如一批房地产发展商、一批项目将会垮掉。垮掉的不是哪种类型的房地产发展商，而是资金不足、资金链条绷得很紧的房地产发展商。无论它是什么类型，无论它是大还是小，都会出现房地产公司的优化组合现象。大限让房地产企业处于转型期中，那些能够适应这种转型的，将会得到更大的发展；无法