加息前的利弊与加息后的利弊之差是我们预期加息的逻辑基础。在中国三种经济要素土地、资本和人力资源之间的比率没有发生本质变化时,从长期看加息不会影响土地的相对稀缺性,在短期继续保持各种大宗商品之间的比价关系。房地产作为必需消费品将以其房租表明它的价值和资本化率。

　　从去年三季度对中国经济的“冷”“热”辩论到今年4月27日的新华社社论和具体的银行“窗口指导”，这次以“收缩地根”和“收紧银根”的“双降”使得三种经济要素中两项投入量刹车，导致第二季度除了CPI的经济指标冲高外其余全面回调。货币供应量和人民币各项贷款增长速度继续减缓，中长期贷款增幅明显下降，宏观调控效果显著。但也同时显示了中国经济并非简单的“冷”“热”，而是立体结构性矛盾。

　　对房地产可能产生的影响，这一轮宏观调控已经证明了笔者先前的判断，在“收紧银根”和“收缩地根”的变动中，土地和资本谁收得更紧。“当土地收得更紧时,房地产从原来的‘土地———资金’的经济平衡转到了另外一种‘土地———资金’的平衡。逻辑上，土地和货币两个经济要素,谁收得更紧，谁就看涨。”

　　从目前看，土地基本停止上市了，而信贷没有完全停止，原来的状态就是“钱比地多”，而目前地收得比钱更紧。当不加息时，土地价格应该是继续上升,这是一个基础结论。如果第三季度加息(25基点)，包括房地产在内的所有投资都会受到影响，但对所有的投资工具的影响程度是不同的。在利率调整导致市场动荡时，利率变动对流动性好的资产影响更大：依次为股票、基金和国债。

　　从“4.27”社论到现在，已经证明了股票下跌、债券下跌和基金的下跌都超过了上海房地产的变化量，也再次证明了笔者以往的另一个观点:“在经济衰退时,房地产是下跌最慢的资产。”

　　由于几个资产池是联通的，任何一个消息都会带来资产池之间的互相交流，并最终使他们达到均衡。从近4个月的宏观调控对几个资产池的影响看，股票存在劣根性且不断扩容；基金就是一个“购买股票的工具”；国债市值太小，没有能够起到股票的缓冲池的作用。所以在经济萧条时，流动性差的房地产恰恰起到了成熟市场中债券市场的缓冲作用。

　　另外一个解释是,其他金融投资工具如股票、基金和国债是100%的投资需求，而房地产投资需求小于20%，房地产的实用性有“必需品”的特性,同时上海房地产有投资的“黄金特性”。所以在提高利率的情况下，房地产的弹性小于其他投资工具。由于中国市场中三要素不是自然开放的流动市场,所以利率变动的传导效率大打折扣,所以加息时,房地产不必然下跌,但肯定不是利好。

　　总之，在不加息和宏观调控不再加码的情况下，笔者的核心观点是“人民币升值和局部地产膨胀”还会起主导作用。“资产膨胀”自然存在资产泡沫，但有泡沫不等于不涨。一旦加息对所有投资都是利空，而“一刀切”的利率对房地产价格的打击是绝对的,但从几个投资工具比较中又是相对较小的，所以房地产价格可能是下跌最慢的资产。作为个人投资者,在没有选择的情况下,只要和银行保持一致,持有下跌最慢的不动产，就是惟一的策略。