• 深圳有"拆迁房"炒作中止 价格下跌是首当其冲
• 2010年06月25日
• “年初的时候拆迁房概念炒作非常疯狂，新政过后就突然停止了，现在基本没有投资客问津。”美联物业罗湖区总监袁新有说。据记者了解，目前全市各区的“拆迁房”受到市场低迷及市政府出台城市更新指引等影响，成交价下降一两成也没有人问津。
  　　
  　　受双重夹击，价降2成也遇冷
  　　
  　　据记者了解，自从2009年底深圳市实施《城市更新办法》，从2010年初，众多的多层老住宅小区一下子就热闹起来———开始不断有开发商进驻，并大打拆迁的宣传标语，让业主签名同意拆迁，消息一出，这些十多二十年的小区的价格开始飙升。“可以说卖拆迁概念房的9成以上都是投资客，他们在炒作拆迁的概念。但一旦市场逆转，再加上上周政府出台城市更新指引，明确指出楼龄不满20年的老小区原则上不拆迁等，拆迁房目前已经不受关注。”世华地产营业副总经理韩晓云说。据她了解，目前一些原有拆迁概念的小区，因为签约比例不足，或者原本就不符合改造标准的，开发商已经撤离。
  　　
  　　“受到市场及政府出台指引的双重夹击，有拆迁概念的房子价格下跌肯定是首当其冲。”美联物业三级市场总经理江少杰说。一位何姓投资客在3月份购买了一套洪湖二街的房子，当时卖1.6万元/平方米，就是冲着拆迁概念而去，“最近问了一下，单价已回落了两三千。”
  　　
  　　转售为租，租金只能抵月供一半
  　　
  　　对于年初冲着“拆迁”概念去疯狂炒作的投资客，据中介介绍目前普遍被套，主要是没有成交，投资客又不愿降价出售，只能转售为租。像上述的何先生，原本打算购入后能涨20-30%就会出手，没料到政策出台让楼市低迷，价格一下子就逆转了。“更让我郁闷的是，说是要拆迁，但到目前为止也没有开发商打电话给我说这个事情。看来我也只能把投资期拉长，目前已经把房子出租，90多平方米只能租2000多元/月，但月供要4000多元/月。”何先生说。
  　　
  　　据记者了解，目前被套投资客大部分仍在坚持，最多是放租，但由于老小区房子较旧而购买时房价较高，租金只能抵月供一半左右。但关注拆迁房的投资客基本没有，即使有个别问及，也是开价很低，让业主无法承受，例如高峰时期2.5万元/平方米，现在买家只会出价1.6-1.7万元/平方米。
  　　
  　　即使降了价，购买成本也很大
  　　
  　　对此江少杰表示，从年初开始就一直在提醒炒家要理性，不要盲目炒作有“拆迁”概念的房子，因为谁都不能确定，房子到底能不能拆除，到什么时候才会拆。大家一窝蜂都是在炒作“拆迁”的概念，是个虚涨的价格，所以风险很大。从目前来看，仍不是进货的时机，因为市场仍然在调整，而且银行对于老小区的评估价很低，大部分购买时都要付四五成，如果还是第二、三次购房，首付成数会更高，所以成本会较大。
  　　
  　　典型个盘
  　　
  　　香蜜新村：报价跌回一年前
  　　
  　　6月24日傍晚，记者来到香蜜新村，这里曾经也是炒作“拆迁”概念的小区之一。据美联物业缇香名苑分行高级物业顾问邓海军介绍，2009年7月还在卖1.5-1.6万元/平方米，在2010年年初，这里炒作很疯狂，基本上是有一套房出来就有投资客在不看房的情况下接货，价格高峰达到了2.5万元/平方米。新政后价格开始下滑，目前已经有投资客放盘1.9-2万元/平方米，但仍没有投资客愿意接手。“有极个别上门的投资客会找香蜜新村的房子，也同样是为拆迁概念，但他们出价只有1.6-1.7万元/平方米，基本回到去年同期价格。”邓海军说。
  　　
  　　记者在香蜜新村转了一圈，发现小区的外墙仍然较新，并没有破裂迹象。路上遇到一位1994年就在此居住的老大爷以为记者要买房，赶紧劝阻说：“不要买这里的房子，现在肯定不会拆。”另记者从邓海军提供的一份香蜜新村的房产证上看到，香蜜新村是1993年的房子，到目前还没有到政府规定的20年期限。
  　　
  　　链接
  　　
  　　如何辨别老小区是否会被拆迁？
  　　
  　　根据6月13日深圳市规划国土委公布的《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》，有三个条件：
  　　
  　　(一)城市基础设施、公共服务设施亟需完善；
  　　
  　　(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患；
  　　
  　　(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。
  　　
  　　需要注意的是：已纳入深圳市城中村综合整治(二类)计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元；旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。