观点：房地产加速两极分化

  记者：现在有很多说法认为“社会之所以有了贫富分化，是因为房地产业炒作的结果，之所以有了宏观调控的必要性，那是因为房地产业导致的金融风险的危机和总供给总需求失衡。中国城乡发展不平衡，农民的利益受到损害，那也是房地产业推动城市化征地的结果。”你怎么看这个问题？

  陈淮：我认为这种说法，是非常不公正的，不正确的。到现在为止，一些舆论包括一部分专家学者，都在以过时的计划经济的眼光、小生产者的眼光来打量我们房地产业的发展。而实际上市场经济条件下应更多地用市场经济的眼光来看待房地产业的发展。有些貌似有理的言论，实际上漏洞百出。首先，我们承认，在中国的民营企业个人首富前50名、前500名里，房地产业的老总、老板们占的比重比较大一点。但我们也要看到，正是房地产的市场化发展，才使老百姓一步步实现了有产化，并逐步培育了自己的中产阶层。20年前，我们奔了一回小康；今后20年，我们还要奔一回小康，这才是全面的小康。未来20年是老百姓私人财富不断累积的20年，是中产阶层加速孕育的20年，也是社会财富构成不断变化的20年。房地产业是在人们取得初步的生活改善的基础上，当货币资产累积到一定的程度的时候，开始进入私人资产的构成范围。这个构成经过不断扩张，才能真正进入我们想像的小康社会。我们造就的是绝大多数老百姓都有产的社会。房地产业正在把中国国民财富中最值钱、最主要的构成部分，通过市场化的办法交到老百姓的手中。

  ■误解类型：井底之蛙

  观点：房地产发展过快

  记者：你是否认为中国房地产业已经发展得过大了，过于膨胀了？

  陈淮：我们可以通过算账的方式来说明问题。以保守的估计，中国现有城镇居民家庭至少有20％的人打算改善住房条件，这个估计不算高帽子，尤其是在北京、天津、上海、广州、重庆、西安这些城市。中国的城镇居民是4．9亿人，按照20％计算就是将近2700万户，每户居民需要增加20平方米的话，现在的需求就是至少5亿多平方米，这是第一组数字。再者，根据十六大报告提出的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4．9亿提高到8亿至8．5亿。以此为据，就至少会有3亿以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中国城镇家庭居民平均面积是23．8平方米。从现在起，假定中国城镇居民家庭每家的住房面积就保持现在这个水平，实现这3亿人在未来16~20年的时间里搬到城里边住，我们得盖23．8平方米乘上3亿即71．4亿平方米的房子。到2020年，中国城镇居民，中国人均住房面积可能要达到35平方米。从现在起，假设中国人一个人也不增加，4．7亿人每人增加10平方米以上，我们还得盖多少房子？所以说中国房地产业已经发展得过大了、过于膨胀了，这个说法缺乏市场经济的眼光，缺乏发展的眼光。

  ■误解类型：顾此失彼

  观点：经济适用房过少

  记者：房子盖得多了，怎样才能卖出去呢？有一些观点认为，在城市里，房地产开发结构出现了问题，应该进一步加大经济适用房的建设，满足中低收入消费者的需求。您怎么看这个问题？

  陈淮：在市场经济下，任何一套房子都不是像卖一件衣服、卖一双鞋、卖海鲜那样一次性地卖出去，而是被分割卖掉的，它在社会的多次交易过程中实现价值。多次分割卖掉，并不意味着需要几个人凑钱买一个280平米的别墅，事实上是指有一个老板，最近生意做得不错，卖掉他180平米的高档公寓，买了一栋别墅。原来住四五十平米套房的人，卖掉他的房子，买了一个七八十平米的房子，是在反复多次交易的过程当中，一系列的交易过程中，才完成的，我们管它叫增量资源。我们之所以有1．2亿平方米，甚至更多的滞销商品房，并不是因为房子盖多了，而是因为二级市场远远不发达，存量资源不能大规模地加入市场流动，使增量资源被迫停留在待销的阶段。全世界发达国家的房地产市场交易分析很简单，一个经验数据就是至少有80％到85％的交易是二手房的交易，才能带动10％~15％的新增量资源的销售。而中国的情况正好相反，我们每年二手房在住房交易总量中不超过15％。

  关于经济适用房的建设，也存在这样的问题。实际上在总的住房资源的构成中，中低档住房资源占的比重，不是太小。之所以不相称，是因为二级市场没有充分起到对于资源优化配置的作用，大量的人每天都在想以小房换大房，以远的换近的，以次房换好房，以两处换一处，但市场没有给他们这样便利的交易条件。

  中国的城市化已经今非昔比，北京申奥成功、上海申博成功、广州申亚成功，各个省会城市也争先恐后地希望自己成为经济全球化过程中加快国际化进程的窗口。我