谋划一年始出台

　　日前，银监会有关部门负责人在回答记者提问时表示，银监会有关方面早在2003年8月就已经开始着手起草《指引》了。此后，先就初稿小范围征求了相关专业咨询机构和商业银行的意见；在修改后，又广泛听取了在房地产贷款方面有代表性地区的银监局以及各类商业银行、部分房地产公司以及香港地区房地产贷款风险管控方面做法较突出的某些银行机构的意见。后经银监会第21次主席会议讨论通过、公布实施。

　　之所以出台该《指引》主要是因为，当前房地产开发商主要依赖银行机构贷款。从1998年到2002年商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3%；从1997年到2002年个人住房贷款余额年均增长113%。从2003年到2004年上半年，商业银行房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额仍然保持了较快的增长势头。

　　新《指引》将着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，包括管控开发贷款和个人住房贷款风险的手段和方法，提供和介绍最佳做法。

　　开发贷款强化细节控制

　　该《指引》共分为七章、四十七条，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求，等于是从与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的环节全面入手。

　　与房地产开发商直接相关的环节主要在土地储备贷款、房地产开发贷款这两大环节上。从银监会的新《指引》来看，尽管没有像此前业界传言的那样，规定商业银行房地产贷款的最高比例限制（在征求意见稿中曾要求商业银行房地产贷款余额不得超过其各项贷款总额的30%的比例），但不少细节方面的内容得到了强化。

　　例如：《指引》第二十二条规定“商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。”

　　某商业银行业务部负责人表示，像“控制销售回款”、“注意交房日期”这些问题，各银行平时也予以关注，但关注程度远没有上升到行业规范这个高度。按照新《指引》强化操作的话，确实便于银行控制风险。

　　个人房贷控制投机

　　最引人注目的是，指引中还规定，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下，该规定将对房地产行业里的过度投机活动起到显著的抑制作用。

　　《指引》第三十六条规定“商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。

　　房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入

　　所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入”

　　另外，该指引中还透露出了一个值得注意的信息。要求商业银行应统一“个人住房贷款申请表”，并将借款人以及风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。

　　银监会方面认为运用统一表格将客户的信息标准化，这不仅有益于各银行降低成本，还可以保持数据的统一性，为银行一系列的后期工作，如贷后管理、组合管理、引入按揭保险以及最终的资产证券化奠定良好的基础，也有利于相关机构统一征信系统的建立和完善。