深圳至祥置业有限公司总经理、战略总监

　　背景:1993年毕业于深圳大学，同年10月组建至祥投资策划（深圳）有限公司。作为深圳房地产中介行业早期的开拓者和实践者之一，其领导的至祥地产成功操作了近百个大型房地产项目，其中旭飞城市公寓系列、鹏盛年华、彩福世纪商城、布吉中心广场、太古购物广场、东方银座、中润世纪城、鲁能海风花园、鲁能大麦岛等诸多项目更是成为推动行业发展的经典案例。在商业地产领域的突破和创新方面对地产界贡献巨大，2003被评为“深圳地产中介风云人物”。

　　精彩言论

　　★然而，商业地产发展到今天，随着市场走向成熟，产品模式已经不能承担起激烈市场竞争中的中流砥柱作用。商业地产以模式演变寻求发展的道路已经走进了一个瓶颈。

　　★商业地产目前的困境其实是中国房地产业发展相对不成熟的产物。开发商自有资金不足，融资模式过于单一，导致开发商承受巨大资金压力，不得不采取像返租这样的模式尽快回收资金，以缓解压力。

　　★由于其项目的后续经营不能得到良好的保证，万达也不得不开始直面市场，进行战略转型，其商业项目将只租不售，这种转型也许是中国商业地产的重要出路。

　　今年以来，商业地产成为业内外人士关注的核心话题之一，在人们对商业地产的发展趋势存在诸多猜测之际，学习营邀请到了我们的主办单位之一深圳至祥置业有限公司总经理、战略总监，有“中国商业地产专家”之称的周玮女士。

　　周总结合她多年的商业地产从业经验，侃侃而谈，深入浅出地讲授商业地产的发展趋势——国际资源整合，深受学员们欢迎。

　　在模式转变中突围

　　深圳商业地产的发展一直走在全国前列，它的某种发展趋向对全国其它地区商业地产的发展有着一定的指示性意义。深圳商业地产的最早形态是住宅临街面改造而成的街铺，然后在此基础上逐渐形成了初期的步行街，再到后来就发展成了商业街及商业区。随着市场形势的转变，像MALL这样先进的商业模式逐步走上舞台。这些商业地产模式的转变又以东门的发展历程最为显著。然而，商业地产发展到今天，随着市场走向成熟，产品模式已经不能承担起激烈市场竞争中的中流砥柱作用。商业地产以模式演变寻求发展的道路已经走进了一个瓶颈。

　　中国商业地产何去何从？一方面，中国是个人口大国，我国的内需潜力非常大，商业地产界如果能够埋头于国内市场，精耕细作，其长远的发展自不待言。而另一方面，我们要把目光向外，充分把握住国际资本从发达国家向欠发达国家转移的时机，把国际市场上的各种资源包括国际商家、国外投资基金、商业开发经验以及其它智力资源等，根据中国市场的实际情况引入国内，为我所用。

　　模式困惑下的国际资源整合

　　商业地产目前的困境其实是中国房地产业发展相对不成熟的产物。开发商自有资金不足，而所需的其它资金几乎全部来自银行贷款，融资模式过于单一，导致开发商承受巨大资金压力，不得不采取像返租这样的模式尽快回收资金，以缓解压力。

　　从国内情况来看，目前流行的MALL在运作上与国外有很大不同。国内大多是做产权式商铺，而国际上是地产商投资建设，商家租用卖场这种联合发展模式则较普遍。国内的大连万达与国际通行的商业地产模式运作手法有些接近，但万达并不把黄金商铺全部出租，而是通过出售在知名店铺周边开发建设的小型商铺收回项目的部分投资。最近，这种“带租约销售”的模式也遭遇了寒流。由于其项目的后续经营不能得到良好的保证，万达也不得不开始直面市场，进行战略转型，其商业项目将只租不售。这种转型也许是中国商业地产的重要出路，或许，也将是中国商业地产开始成熟的重要标志。

　　国际经验对于我们认清中国商业地产的方向也尤为重要。国外的“ShoppingMall”往往都是建在郊区的大型商业物业，而像沃尔玛这样的连锁超市往往又是以社区店的方式存在。中国目前的情况却与此大不相同。这些国际经验对于深圳这样的有国际背景的先发城市，尤其具有启示意义。