• 深圳年需30.6万套住宅 "十二五"房源仍紧张
• 2011年10月31日
• 在近日举行的２０１１深圳人居高峰论坛上，市房地产研究中心发布了《深圳市住房供求关系分析报告》。报告显示，房价的快速上升与居民可支配收入的缓慢增长，导致各类居民家庭的房价收入比持续升高，中等以下居民家庭购房能力降低。
  
  　　２０１１深圳人居高峰论坛由市房地产信息网主办，数十家房地产开发企业、地产研究机构与知名房地产业内人士出席了论坛。
  
  　　由市房地产研究中心主任王锋博士撰写的这份报告显示，“十五”和“十一五”年均增长的潜在自住需求规模较大。统计显示，２００１年至２０１０年，我市每年潜在自住需求平均为１６．６４万套；相对于“十五”和“十一五”住房市场１１．７３万套和１５．７３万套供应规模，潜在自住需求较大。
  
  　　而“十五”和“十一五”住房市场总需求中存在投资需求对自住需求的挤出效应。“十五”和“十一五”期间，全市住房市场实现有效总需求（即新增和二手商品住房总成交规模）分别为１０．９万套和１５．３２万套。而年均有效自住需求（仅购买１套住房）分别为８．０万套和９．７万套，同期投资需求则分别为２．９万套和５．６万套，年均投资需求占总需求比例由“十五”期间的２６．６１％上升到“十一五”期间的３６．７３％，投资需求将约１０％的自住需求挤出市场。
  
  　　王锋认为，住房市场中投资需求对自住需求的挤出效应与我市收入分配结构和房价上涨水平均有着重要关系。房价的快速上升与居民可支配收入的缓慢增长，导致各类居民家庭的房价收入比持续升高。２０１０年，我市中等、中等偏下、低收入、最低收入四类居民家庭的房价收入比分别为２０．１、２７．３、３５．９、４８．４，均达到２００５年相关收入居民家庭房价收入比水平的２．５倍，中等以下居民家庭购房能力降低，其自住购房需求被购房能力较强的投资需求挤出市场，未能通过住房市场解决居住问题。
  
  　　所谓“房价收入比”，是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在４倍至６倍之间较为适当，也就是说假如家庭年收入为１，房价则是家庭年收入的４倍至６倍。
  
  　　根据建筑物普查和住房调查数据，截至２００９年底，全市各类住房约８１０万套，总建筑面积约４．０９亿平方米。根据全市第六次人口普查数据，２０１０年全市常住人口１０３５．７９万，约６４５．８７万户，相对于２０００年“五普”数据，十年间增加人口３３４．９５万。当前常住人口人均住房建筑面积达到３９平方米，按全市１３２０万的实际人口规模计算，人均住房建筑面积为３１平方米，高于全国２００９年城市人均住房建筑面积的３０平方米。
  
  　　从需求规模看，参照“十五”和“十一五”年均人口增长速度，预计“十二五”期间，我市可形成潜在的自住住房需求１５万套左右，加上“十五”和“十一五”未能实现的潜在自住需求，“十二五”每年潜在自住需求达到３０．６万套。
  
  　　从供应能力看，根据“十二五”住房建设规划，全市预计供应商品住房３０万套，年均新增供应商品住房６万套；根据二手住房“十二五”供应潜力和有效供应能力分析，预计二手住房年均有效供应约８万套；由上述分析，“十二五”期末，我市年均商品住房市场有效供应共１４万套。此外，根据“十二五”住房保障发展规划，我市５年内将安排建设安居型商品房１６万套，年均有效供应安居型商品房３．２万套。综上所述，“十二五”期间，我市年均有效供应住房约１７．２万套。
  
  　　王锋表示，“根据以上分析，‘十二五’期间，我市住房有效供应能力仅能满足５６％的潜在自住需求，住房总体供需形势依然十分紧张。”他认为，从近年来我市住房状况的抽样调查看，新就业人员和外来务工人员大多数居住在城中村等租赁住房中。“鉴于此，改善租赁居住环境，大力发展租赁市场，将能充分发挥其缓解住房结构性供需矛盾的积极作用。”