“房地产业还能保持20年到30年高速发展”。

　　万科企业股份有限公司董事长王石和华远集团总裁任志强对中国房地产业寄予了厚望。

　　2004年8月的海南，在一个以“宏观调控、土地与信贷紧缩下的中国地产”为题的会议上，几乎所有发表演讲的开发商均宣称，目前的宏观调控对他们几乎没有影响。天津顺驰集团董事长孙宏斌在论坛上宣称：“长三角我们有四个项目在开发，有两个项目在开盘。南京项目开盘的时候，卖出一百多套，上个月回款是5000多万。”

　　这似乎表明，在中央政府限制土地和信贷的组合拳下，房地产业却越挫越勇。

　　与房地产商的投资热情同步增长的，还有房价。

　　国家统计局全国35个大中城市房地产市场调查显示：今年二季度，我国房屋销售价格依然比去年同期上涨10.4%。根据摩根斯坦利研究部门提供的数据，中国的房地产价格已经高达一套普通的住宅大约等于城市居民10—15年的收入。

　　这是一个让老百姓难以承受的数字。但数字上的巨大落差并没有阻止大量资金源源不断地进入房地产行业。重庆地产亦如此：一方面是大量新盘的涌现；另一方面是大量的楼盘没有人眷顾。价格过高是唯一的注解！

　　需求幻象

　　价格高涨，因为需求强劲。

　　面对一路上扬的房价，几乎所有针砭房地产业的经济学者和所有期望房价芝麻开花节节高的开发商，在这一“需求决定价格”的经济学原理上达成了共识。

　　“一个城市的建设需要上百年时间。纽约和香港这些大都市都曾经经历过整个城市成为一个大工地的飞速发展时代。如今，北京、上海也进入了一个建筑时代。这跟人的青春期一样。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾如此笃定地预测北京和上海的未来。

　　重庆谢夫地产顾问有限公司总经理谢道全也认为城市化进程将支撑房地产市场需求。到2010年，我国需要将1.06亿人口转移为城镇人口，而到2020年时，这一数字将达到3.25亿。而若以人均20平方米的住房面积计算，仅住宅届时就需要65亿平方米以上。今年七月，谢道全曾在一次媒体见面会上公开表示，他的房子还要涨价。

　　但这两位所说的需求，更多地属于社会学范畴。原央行研究局研究员陆磊将这种需求称之为“需求幻象”。真正决定房地产需求的依据是居民的可支配收入，也就是居民的实际购买力。

　　2000年以来，住宅销售额增长普遍地显著高于城镇居民人均可支配收入增长和城乡居民储蓄余额增长。在差距最小的2002年，住宅销售额仍高于居民收入增长9.7个百分点；在差距最大的2000年，达到了45.5个百分点。

　　“目前房地产业的需求是一种泡沫式的，一种为了投机而进行着的需求。”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容说。支撑着这种需求的资金主要分为两种，一是各类游资，一是银行贷款。

　　今年上半年，重庆市房地产的诱人利润吸引了跨境资金纷至沓来。据人民银行重庆营业管理部国际收支统计监测系统显示，前6个月，从境外流入重庆房地产业的资金达1亿2785万美元，同比增长高达11.1倍。大量游资的进入，使这座西南城市今年一季度房价的涨幅达到14.5%。

　　银行助力

　　根据国家统计局编制的《房地产开发统计年报》，银行资金大约占房地产资金来源的22%，自有资金占30%，其他资金约占30%左右，但由于“其他资金”是通过非银行金融机构转化而来的银行资金，因此，在房地产业中，直接与间接的银行资金占到52%左右。

　　虽然121号文件在资金上卡住了房地产开发商的咽喉，但在个人房贷上的加息问题依旧难以实施，招商银行的经济师陈源认为，这次加息应该是温柔的调控，不会是疾风骤雨式的大幅度加息，如果按照业界推测的加息25个基点（0.25%），对房地产信贷的影响不是很大，实质是一种心理预期上的调控。这算是为房地产市场的长流不息网开一面。来自国家统计局的数据显示，今年上半年，重庆个人住房贷款依旧继续攀升。

　　就加息问题，有开发商坦承，贷款利息的上涨会直接导致开发成本增加，而开发商显然不愿意自己承担这一突然增加的成本，最终的结果还是会将其转嫁到购房者身上。所以，如果银行真的加息，将使房价进一步上扬。

　　“在土地不会贬值的预期下，大量银行资金通过个人贷款形式进入房地产市场，推高房价。”重庆大学教授许世虎如此说。

　　负面效应

　　房价节节上涨的另一个原因是成本。“市场需求本身不会有这么大的功能。能让房地价格上涨七八倍，只有政策。”许世虎说。

　　历史上，我国三次重大的房价上涨，都与国家政策直接相关。第一次是上世纪90年代初，土地有偿出让，导致房价大幅上涨。第二次是在1998年，因为福利分房变成货币分房，这使所有住房都有了货币交易的可能。“第三次则是土地招拍挂政