信托在最近一年里，突然在中国房地产业大红大紫。其实，在西方发达国家，作为最具国际语言的财产管理制度，几乎所有的社会财产都可以通过信托方式来管理。与此相比，我国信托业的发展却走了近20年的弯路。从1978年中信成立对国内信托业发展的启蒙，到1998年广东国投划上句号；经过5次清理整顿，目前硕果仅存的信托公司只有59家，而允许其开展新业务，包括房地产信托产品，也就短短两三年。

　　20年弯路引来偏见

　　在针对信托业发展的“一法两规”、即信托法、新的信托投资公司管理办法、资金信托管理办法尚未出台之前，制度上的缺陷造成了原来的信托机构全部都在从事商业银行业务，即存贷款和证券业务，而非真正意义上的信托业务，管理上也是运用银行化的管理手段和模式，因此，尽管信托发展了20年，但基本上处于"不务正业"的状态。

　　“一法两规”出台后，从法律意义上确立了信托公司在中国的地位和主营业务，由此信托业务风起云涌，其中房地产信托也产生了很多创新点。特别是在宏观调控下，信托运用独特的制度优势，即风险隔离与权益重购，为房地产企业提供了众多融资模式。这些模式包括房地产贷款信托、房地产股权投资信托、房地产优先购买权信托、房地产财产信托等。从2002年7月信托法出台到现在，房地产信托资金超过了上百亿，发行的房地产信托计划也将近100份。在融资管道狭窄、金融体系不健全的前提下，信托作为连接资本市场、货币市场和产业市场的"金融百货公司"，正好填补了这个市场空白。

　　然而，在现行的法律制度下，可以对信托业起优化作用的制度在国内还亟待建立，比如外汇信托管理办法、信托工商登记办法、信托税收制度、信托财会制度等，而信息披露管理办法、信托公司的关联交易管理办法也有待明确。对于这些信托发展的"瓶劲"，信托业内人士一直希望能尽快给以突破。

　　最近上海银监局发文禁止银行为信托机构代收资金，这无疑给蓬蓬勃勃的信托业泼了一瓢凉水。对此，金融信托专家孙飞在接受《中国地产》采访时表示出另外的看法。他认为，作为国际金融中心，其实上海的做法是一种地方保护政策，这与国际化大都市的发展态势有些背道而驰。银行为信托提供渠道本是无可厚非的事情，像销售网络和结算功能本是银行自身的业务，而且这样还可以为银行提供存款业务、并赚取手续费。

　　孙飞认为，目前国内对于信托业的发展存在着不同的意见，其中有一些是误解或者偏见。事实上，信托公司自身对项目有一套严格的管理办法。就房地产信托而言，信托机构在房地产项目选择上，严格遵循“三性原则”，即风险性、流动性和收益性。尽管信托机构不承诺收益，但一般都会给投资者一定的预期，并通过多种手段进行保障：前期会对备选项目进行评估，通过公司风险委员会进行审查；然后针对所认同的项目从风险控制和抵押担保上强化，一般的房地产信托产品都会设置两至三道风险防火墙。在做房地产信托产品之前，信托机构一般都会假定企业还不了钱，然后在具体收益保证上采取措施：第一是现金流，通过项目的销售还款来实现。第二是抵押物，一方面要求超大型企业做担保，出了问题由担保的公司还款；另一方面量化抵押物，一般会要求抵押物是实际值的两倍。如果募集1亿元的资金就会要求用2个亿的资产来做抵押，或者拿股权做质押。

　　对于信托业至今仍处于摸索和培育阶段，有多年信托从业经验的业内人士认为，关键因素还是信托业的信用问题。事实上，国内不但要发展金融信托，而且全社会都应该引入信托制度。在现行的市场经济制度下，关键是要解决如何管理信托机构以及信托文化如何与本土接壤的问题。

　　无论如何，当宏观调控把房地产的主要融资渠道收紧了，企业必然会寻找别的融资渠道，于是房地产找到了信托。

　　房地产信托的理想发展前景

　　房地产信托是一个中国投资者比较容易接受的信托产品。首先，由于初期引入信托投资时需要一种实物形态，而房地产的特点恰恰符合这样的条件，看得见、摸得着；其次，房地产在GDP中的比重众所周知，供求关系、赢利模式都相对成熟和稳定。房地产信托很便于信托机构对投资者进行描述，投资者也容易接受。信托个性化赢利模式的优势，为信托和房地产的结合创造了可能。但房地产企业和信托机构在对信托功能的认识上，显然存在一些差距。一些信托机构觉得未来主要应该和洗牌"洗"出来的重量级房地产企业合作。这些企业不完全是大公司，但肯定有其存在的理由。像那些“短平快”的融资项目可能就不是今后的主流方向。